unrenovierte Mietwohnung – Schönheitsreparaturenklausel als Dauerbrenner

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 277/16) seine bisherige Linie bestätigt, dass bei unrenoviert überlassenem Wohnraum die oftmals üblichen Schönheitsreparaturen Klauseln in einem Formularvertrag unwirksam sind. Eine Ausnahme kann nur dann in Betracht kommen, wenn der Mieter vom Vermieter einen angemessenen Ausgleich für die zu Beginn erforderlichen Renovierungsarbeiten erhält.

Bei dem vorliegenden Fall hatte der Mieter mit der vormaligen Mieterin zwar eine Vereinbarung über solch einen Ausgleich getroffen, am Ergebnis, dass die Schönheitsreparaturen Klausel des Vermieters in seinem Formularvertrag unwirksam ist, änderte dies jedoch nichts.

Klingt komisch?

Zwar hat tatsächlich der Mieter in diesem Fall durch die Vereinbarung mit der vormaligen Mieterin eine gewisse Kompensation für die unrenoviert überlassene Wohnung erhalten, im Ergebnis war es aber richtig, dass der Bundesgerichtshof dennoch von der Unwirksamkeit der Klauseln im Formularvertrag bezüglich der Schönheitsreparaturen ausging. Denn die hier geschlossene Vereinbarung betraf ausschließlich das Verhältnis zwischen Mieter und vormaliger Mieterin. Der Vermieter war in keiner Art und Weise in diese Vereinbarung einbezogen. Von daher fehlt es an einem wesentlichen Merkmal, das für eine wirksame Vereinbarung bei unrenoviert überlassenen Wohnraums erforderlich wäre, nämlich dass der Vermieter einen angemessenen Ausgleich an den Mieter leistet. Die hier erfolgte Leistung der vormaligen Mieterin ist die Leistung einer dritten Person, die mit dem anschließenden Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter juristisch betrachtet schlicht und ergreifend nichts mehr zu tun hat. Im Ergebnis überzeugt deshalb die Entscheidung des Bundesgerichtshofs, auch wenn diese für den juristischen Laien zunächst etwas befremdlich wirken sollte.

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