Besondere Wartungsbedürftigkeit ist hinweispflichtig

Eine wartungsintensive Sonderkonstruktion im Rahmen eines Bauträgervertrages war Gegenstand einer Beschlussentscheidung des OLG München vom 11.03.2020 (Az.: 28 U 4568/19).

In der Sache ging es um Folgendes: Ein Bauträger verlangt die Zahlung der Fertigstellungsrate und Auszahlung des vereinbarten Sicherungseinbehaltes. Dem halten die Erwerber wesentliche Mängel u. a. der Holzrollläden entgegen. Das Eingangsgericht (LG München I) weist nach Beweisaufnahme die Erwerbspreisklage des Bauträgers mangels Fälligkeit ab. Es sah das Erwerbsobjekt nicht als ohne wesentliche Mängel fertiggestellt. Denn neben anderem seien die Holzrollläden mit erheblichen Mängeln (unregelmäßige Spalten, Verformungen, optische Unansehlichkeit usw.) behaftet.

Das Berufungsgericht bestätigt die Entscheidung und konstatiert: Bezüglich der Holzrollläden bestehen konkrete Beschaffenheitsvereinbarung. Aufgrund der sonstigen Umstände anlässlich des Vertragsschlusses sei von der geschuldeten Herstellung eines Sonnenschutzes bei gehobener Ausstattung auszugehen. Rechtsfehlerfrei habe das Eingangsgericht diesbezüglich mindestens einen wesentlichen Mangel bejaht. Auch die Übergabe einer Wartungs- und Pflegeanleitung stehe der Annahme eines wesentlichen Mangels nicht entgegen; zumal sich daraus ein erheblicher Wartungs- und Pflegeaufwand ergebe (u. a. gefordert: tägliches Schließen und Öffnen der Rollläden). Die verspätete Übergabe der Anleitung sei nicht dazu geeignet, den ursprünglichen Vertrag abzuändern. Könne ein funktionstauglicher Zustand nur erhalten werden, wenn über längere Dauer Rollläden geöffnet und geschlossen werden, sei das Bauteil nicht funktionsgerecht. Geschuldet werde aber grundsätzlich ein dauerhaft funktionstaugliches Werk.

Anmerkung: Die Entscheidung ist zu begrüßen. Sie ist auch von erheblicher praktischer Relevanz.

Weicht ein Bauträger von den anerkannten Regeln der Technik als Mindeststandard oder der üblichen Beschaffenheit ab (z. B. erweiterte Wartungs- und Entstandsetzungskonzepte) muss er den Erwerber über diesen Umstand und die damit verbundenen Kostenrisiken und Gefahren hinreichend aufklären. Macht er dies nicht, ist das Gewerk mangelbehaftet.

Da Baubeschreibungen regelmäßig von Bauträgern vorformuliert werden, müssen sie auch den AGB-rechtlichen Vorgaben des Transparentgebotes  genügen. Eine Aufklärung muss daher so erfolgen, dass sie der durchschnittliche Erwerber auch in Reichweite verstehen kann.

Quellenhinweis: IBR 2020, 528

Rechtsanwalt Walther Glaser
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
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