it’s a classic… Schriftform beim Mietvertrag

Schließt eine GmbH als Vertragspartner einen Mietvertrag verbunden mit der ausdrücklichen Angabe, dass die zwei Geschäftsführer gesamtvertretungsberechtigt sind, so kommt ein wirksamer Mietvertrag auch dann zustande, wenn nur eine der beiden Geschäftsführer unterschreibt und die Unterschriftszeile des anderen leer bleibt. Denn eine intern dem einen Geschäftsführer vom anderen gegebene Ermächtigung zur alleinigen Unterzeichnung ergibt sich u.U. schon daraus, dass neben der Unterschrift auch der Firmenstempel abgedruckt wird.

Die spannende Frage, ob das Schriftformerfordernis hierdurch allerdings gewahrt ist, hat nun der Bundesgerichtshof negativ beantwortet.

Der BGH bleibt insoweit seiner Linie treu, das wenn nur einer der zur gemeinschaftlichen Vertretung Berufenen unterzeichnet, die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt ist, wenn auch die übrigen (mit) unterzeichnen oder die Unterschrift den Hinweis enthält, dass der Unterzeichnende auch die anderen vertreten will, die nicht unterzeichnet haben. Einer Unterschrift ohne Vertretungszusatz lässt sich letzteres grundsätzlich nicht entnehmen.

Anderes kann gelten, wenn neben der Unterschrift noch ein Zusatz erfolgt wie etwa der Abdruck eines Firmenstempels, denn damit erfolgt die Unterschrift auch für den Stempelaussteller.

Warum aber ging das im vorliegenden Fall schief, werden sich einige Leser nun fragen?

Nun, weil der Firmenstempel in den hier vorliegenden Fall so ungeschickt angebracht war, dass Stempel und Unterschrift eben nicht die Urkunde abschlossen (also ganz zum Schluss angebracht wurden) sondern danach drucktechnisch noch eine leere Zeile für die weitere Unterschrift des zweiten Geschäftsführers vorgesehen war, die eben gerade leer blieb. Diese leere Zeile führt aber dazu, dass die Urkunde einen unvollständigen, nicht abgeschlossenen Eindruck erweckt.

Die zweite spannende Frage, die der BGH in dieser Entscheidung beantwortete, war, ob ein formularmäßiger Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Einkaufszentrum mit einer Betriebspflicht und einer Sortimentsbindung wirksam kombiniert werden kann. Jede einzelne Pflicht für sich – Ausschluss des Konkurrenzschutzes – Betriebspflicht – Sortimentsbindung – ist auch in einem Formularvertrag wirksam möglich. Ob dies auf eine Kombination gilt, war hoch umstritten.
Bundesgerichtshof hält den formularmäßigen Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Einkaufs-zentrum bei gleichzeitiger Festlegung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung für eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und damit für unwirksam. Denn mit der Kombination dieser drei den Mieter stark bindenden Auflagen werden wesentliche Rechte und Pflichten aus der Natur des Vertrages so eingeschränkt, dass der eigentliche Vertragszweck aus Sicht des Mieters, nämlich ein erfolgreiches Ladengeschäft zu führen stark gefährdet ist, sodass die Kombination – Ausschluss des Konkurrenzschutzes – Betriebspflicht – Sortimentsbindung – gemäß § 307 Abs. 2 BGB eine unangemessene Benachteiligung darstellt.

BGH, Urteil vom 26. Februar 2020 – XII ZR 51/19

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