BGH, Beschluss vom 18. April 2024 – V ZB 51/23
Das Gesetz und die Gerichte wollen Minderjährige vor rechtlichen Nachteilen schützen. Dies gilt gerade auch für Immobiliengeschäfte, weil das Eigentum nicht nur Vorteile, sondern auch Pflichten haben kann. So führt die Übertragung einer Eigentumswohnung zwingend zur Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit einer persönlichen Haftung des Eigentümers und das kann (für Minderjährige) nachteilig sein. Auf der anderen Seite ist die Übereignung eines Grundstücks an einen Minderjährigen bei isolierter Betrachtung der Auflassung grundsätzlich lediglich vorteilhaft (vgl. Senat, Beschluss vom 25. November 2004 – V ZB 13/04, BGHZ 161, 170, 175 ff.). Denn die Gerichte bevorzugen so ein Stück weit die öffentliche Hand, weil laufende öffentliche Grundstückslasten „nach ihrer abstrakten Natur“ nach typischerweise keine Gefährdung des Minderjährigen mit sich bringen und ein auf das Wohl des Minderjährigen bedachter gesetzlicher Vertreter oder Ergänzungspfleger seine Zustimmung zu einem Grundstückserwerb nicht verweigern würde.
Eine bestehende Vermietung oder Verpachtung bedeutet hingegen nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten und damit potentiell rechtliche Nachteile für den Minderjährigen.
In der Regel muss deshalb beim Familiengericht über einen Ergänzungspfleger die Zustimmung zum jeweiligen Geschäft erfolgen (hier Erklärung der Auflassung).
Doch auch hiervon gibt es Ausnahmen, wie der BGH nun aktuell festgestellt hat, nämlich insbesondere dann, wenn dem Minderjährigen keine rechtlichen Nachteile drohen. Dies ist insbesondere bei Miteigentum der Fall, das nicht vermietet oder verpachtet ist. denn dies sei vergleichbar mit dem Alleineigentum an einem Grundstück. Dies hatten die Vorinstanzen noch anders gesehen, denn mit dem Miteigentum ist als Bruchteilsgemeinschaft die Pflicht zur Lastentragung nach § 748 BGB verbunden.
Insoweit erfolgt ein weiterer Griff in die juristische Werkzeugkiste, denn der BGH argumentiert, dass zunächst isoliert der Eigentumserwerb betrachtet werden muss und nicht mittelbare spätere Folgen. Insoweit unterscheide sich das Miteigentum auch von der Eigentumswohnung, denn dort werden man sofort zwingend Mitglied der WEG während bei der Bruchteilsgemeinschaft zunächst ein Beschluss der Miteigentümer erfolgen müsse. Für Außenstehende mag dies befremdlich wirken, denn auch Wohnungseigentümer müssen in der Regel Beschlüsse fassen, doch die Kostentragungspflicht nach Miteigentumsanteilen ergibt sich hier direkt aus dem Gesetz und zwar nicht nur für die laufende Kosten, sondern z.B. auch für Instandhaltung und Instandsetzung.
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