Eine sehr spannende, lesenswerte und durchaus auch recht lange Entscheidung hat der Bundesgerichtshof zur Frage der Zulässigkeit einer Untervermietung aktuell entschieden (BGH, Urteil vom 27. September 2023 – VIII ZR 88/22).
Dabei hatte der Mieter zunächst alleine, dann mit seiner Familie die Wohnung über Jahre bewohnt. Auch als er Eigentum erwarb und umzog behielt er die Wohnung, weil sie deutlich näher an seiner Arbeitsstelle lag, als das erworbene Einfamilienhaus.
Zunächst erhielt er auf Anfrage vom Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung für ein halbes Jahr. Anschließend wollte der Mieter längerfristig an zwei namentlich genannte Personen jeweils ein Zimmer der Wohnung untervermieten und im Übrigen die Wohnung weiter im bisherigen Umfang nutzen. Der Vermieter verweigerte seine Erlaubnis und der Mieter nahm ihn gerichtlich deshalb auf Zustimmung in Anspruch. In den Instanzen unterlag der Mieter, doch der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Landesgerichts Berlin auf und verwies diese zur neuerlichen Entscheidung zurück. Gleichzeitig nutzte der BGH das Verfahren, um grundsätzliche Erwägungen zur Untermiete klarzustellen:
Der Mieter kann vom Vermieter die Erlaubnis zu Untervermietung an einen Dritten immer dann verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Hierbei gelten keine überspitzten Anforderungen. Es genügen vernünftige Gründe für die Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte, die nicht ganz unerhebliches Gewicht haben und im Einklang mit der Rechts- und Sozialordnung stehen.
Der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der Miete durch Untervermietung ist ein solches berechtigtes Interesse. Es muss gerade nicht die Untervermietung zwingend erforderlich sein, damit der Mieter sich die Wohnung weiter leisten kann, weil es ihm aufgrund seiner laufenden Einkünfte oder seines Vermögens sonst nicht möglich wäre.
Im Hinblick auf die weitere Nutzung des Wohnens durch den Mieter gibt es keine qualitativen Anforderungen. Die Überlassung eines Teils an Dritte muss aber so erfolgen, dass der Mieter den Gewahrsam an den Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Es kann also bereits genügen, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält um Einrichtungsgegenstände zu lagern oder diese gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzt und sei es nun für den Urlaub.
Der Hintergrund dieser Überlegung ist, dass der Abschluss eines Mietvertrages den Mieter auch nicht verpflichtet, tatsächlich in der Wohnung zu wohnen. Er darf die Wohnung zwar nur zu Wohnzwecken nutzen, muss es aber nicht. Er könnte sie auch mieten und leer stehen lassen.
Damit ist auch klar, dass auch die fortdauernde Nutzung der Wohnung als Nebensitz legitim ist. Es muss also nicht die Hauptwohnung sein, sondern eine bloße gelegentliche Nutzung und sei es auch nur im beruflichen Kontext, weil etwa der Mieter wegen Home Office nur wenige Tage pro Monat fort sein muss, können völlig genügen.
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