Über diese Konstellation hatte das Amtsgericht Dortmund mit Urteil vom 21.08.2018 – 425 C 3166/18 – zu entscheiden. Dem lag folgendes zugrunde:
Ein Bauträger und ein (potentieller) Erwerber schlossen privatschriftlich eine sogenannte Reservierungsvereinbarung, die auszugsweise lautete:
„Der Auftragnehmer wird dem Auftraggeber die oben bezeichnete Immobilie bis zum … reservieren, d. h. er wird in diesem Zeitraum keinen diesbezüglichen Vertrag mit einem Dritten schließen. Sollten bis dahin die erforderlichen Unterlagen gemäß § … dieses Vertrages sowie der Kaufvertragsentwurf noch nicht vollständig vorliegen, verlängert sich diese Frist entsprechend.“
Als „Reservierungsgebühr“ wurde ein Betrag i. H. v. 3.000,00 € vereinbart. Nachfolgend übergab der Bauträger eine Planung nebst Kostenaufstellung für das auf dem Erwerbsgrundstück zu errichtende Gebäude. Danach teilte der Erwerber aufgrund von Unstimmigkeiten mit, dass er sein Interesse an dem Vertragsschluss mit dem Bauträger verloren habe. Gleichzeitig forderte dieser die gezahlten 3.000,00 € zurück.
Dies mit Erfolg. Denn die Reservierungsvereinbarung ist formunwirksam, weil diese nicht notariell beurkundet wurde (§§ 125, 311 b Abs. 1 BGB).
Eine Beurkundungsbedürftigkeit – so das Amtsgericht – bestehe immer dann, wenn ein unangemessener Druck auf den Erwerber des Grundstückes ausgeübt werde. Ein solcher Druck bestehe nach höchstrichterlicher Rechtsprechung vor dem Grundstückskauf bereits dann, wenn der Erwerber mehr als ca. 0,3 % des Kaufpreises als Reservierungsgebühr zahlen müsse. Diese Grenzziehung könne auch auf eine Reservierungsvereinbarung mit einem Bauträger übertragen werden. Zwar sei der Erwerber nicht verpflichtet, das Objekt zu erwerben. Erwirbt er es aber nicht, verliere er die gezahlte Reservierungsgebühr, die im vorliegenden Fall mit rund 1,1 % des potentiellen Erwerbspreises die durch die Rechtsprechung gezogene Grenze überschreite. Einen weiteren Unwirksamkeitsgrund sah das Gericht auch darin, dass sich die Reservierungsfrist bei Verzögerungen, die ausschließlich im Einflussbereich des Bauträgers liegen, nicht verlängere, was ein Verstoß gegen § 307 Abs. 1 BGB impliziere.
Anmerkung: Die Entscheidung ist aus dem Blickwinkel potentieller Erwerber zu begrüßen. Ob im Einzelfall ein unangemessener Druck auf diesen zum Grundstückserwerb besteht, ist eine Einzelfallenscheidung und bedarf einer wertenden Betrachtung. Insofern stellt die Rechtsprechung zum einen auf eine prozentuale und zum anderen auf eine absolute Obergrenze ab.
Quelle: IBR 2019, 13
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Walther Glaser
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