Mit dieser nicht ungewöhnlichen Fragestellung hatte sich das OLG Frankfurt im Rahmen einer Entscheidung vom 21.03.2025 (Az.: 21 U 7/24) zu befassen. Es lohnt ein vertiefter Blick auf die Problematik:
Die Ausgangssituation: Der Bauträger beauftragt den Auftragnehmer mit der Ausführung von Bauarbeiten für eine Eigentumswohnanlage. Nach Fertigstellung der Arbeiten stellt der Auftragnehmer seine Schlussrechnung über den restlichen Werklohn. Zwischenzeitlich veräußert der Auftraggeber die Wohnungen an verschiedene Erwerber. Er bezahlt aber den Auftragnehmer nicht.
Letzterer erhebt schließlich Zahlungsklage. Im Rahmen dieses Verfahrens wendet der Auftraggeber erstmals im Rahmen der Klageerwiderung ein, die Leistung des Auftragnehmers sei nicht abgenommen worden und deshalb auch keine Fälligkeit in Bezug auf die Werklohnforderung eingetreten. Darüber hinaus weisen die Auftragsarbeiten des Auftragnehmers gravierende Mängel auf und seien deshalb auch nicht abnahmefähig.
Die Entscheidung: Das OLG hält die Argumentation des Auftraggebers nicht für durchgreifend und gibt der Klage statt.
In der Übermittlung einer Schlussrechnung liegt die stillschweigende Mitteilung des Auftragnehmers, dass er seine Werkleistung als abnahmereif fertiggestellt hat (sog. Fertigstellungsmitteilung). Demgegenüber ist dem Vortrag des Auftraggebers nicht zu entnehmen, ob und wann er Mängel gegenüber dem Auftragnehmer gerügt haben will. Eine solche Mängelrüge wäre aber notwendig gewesen, um zu verhindern, dass das gesamte Verhalten des Auftraggebers als konkludente Abnahme verstanden werden durfte.
Im Ergebnis obsiegt der Auftragnehmer aufgrund einer vom Gericht angenommenen konkludenten Abnahme.
Anmerkung: Darüber, dass die Übersendung einer Schlussrechnung als Fertigstellungsmitteilung zu interpretieren ist, besteht Konsens in Literatur und Rechtsprechung. Sofern die Parteien die Geltung der VOB/B vereinbart haben gilt die Leistung mit Ablauf von 12 Werktagen abgenommen, wenn nicht explizit eine förmliche Abnahme vereinbart oder verlangt wird (§ 12 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B).
Im Rahmen von BGB-Verträgen räumt die Rechtsprechung dem Bauherrn ein Prüfungsrecht bei einer Inbenutzungnahme für die Geltendmachung von Mängeln/Erklärung eines Abnahmevorbehaltes einzelfallabhängig von 3-6 Monaten ein. Werden bis dahin nicht wesentliche Mängel gerügt, ist von einer konkludenten Abnahme der Bauwerksleistung jedenfalls dann auszugehen, wenn keine gewichtigen Gegenindizien bestehen.
Quellenhinweis: IBR 2026, 63
Walther Glaser
Rechtsanwalt
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