Zu diesem Thema in praxi bedeutsamen Thema hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 26.03.2026 (VII ZR 68/24) Klarheit geschaffen.
Der Streitfall: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), nach neuer Diktion Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), klagt auf Kostenvorschuss in Höhe von rund 290.000 € wegen Baumängeln an einem vom Bauträger errichteten Dach einer Wohnanlage. Nach der Abnahmeregelung in den gleichlautenden Bauträgerverträgen sollte die Abnahme durch 3 aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen.
Dementsprechend wurden in den Jahren 2000/2001 die Abnahmen des Gemeinschaftseigentums erklärt. In den weiteren (Nachzügler-)Verträgen ist formuliert, dass die Abnahme bereits erfolgt sei.
Nachdem die WEG die Geltendmachung der Mängelrechte an sich gezogen hatte und nach Abschluss eines selbständigen Beweisverfahrens machte diese klageweise Vorschussansprüche geltend.
Das vorgefasste OLG wies die Klage wegen Verjährung ab.
Die BGH-Entscheidung: Der BGH hebt das Urteil auf. Verjährung sei nicht eingetreten. Nach den zum damaligen Zeitpunkt geltenden Bestimmungen (§ 634a BGB) verjähren Ansprüche in fünf Jahren ab Abnahme. Eine wirksame Abnahme lag nicht vor, da die Abnahmeklausel unwirksam war. Entgegen der Annahme des Vorgerichtes (OLG) komme auch eine Verjährung nach 15 Jahren nicht in Betracht. Für eine Zusammenrechnung von Verjährungsfristen für Erfüllungs- und Mängelbeseitigungsansprüche sei eine gesetzliche Grundlage nicht zu ersehen. Denn selbst bei Arglistfällen würde Verjährung nicht vor Ablauf der Frist des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB (mindestens 5 Jahre ab Abnahme) verjähren.
Ein Verstoß gegen das Rechtsstaatsprinzip durch die Installierung eines „unvorhersehbaren Anspruchs“ liege nicht vor; zumal die Abnahme jederzeit herbeigeführt werden könne. Allerdings sei eine Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der unwirksamen Abnahme zu ziehen. Diese ergebe sich – so der BGH – aus einer Gesamtanalogie der gesetzlichen Verjährungsfristen sowie aus Treu und Glauben (§ 242 BGB).
Erst nach Ablauf dieser Frist stehe der Einwand des institutionellen Rechtsmissbrauchs entgegen. Eine Verwirkung sei auszuschließen, da ein schutzwürdiges Vertrauen des Bauträgers nicht vorliege. Dieser habe die verzögerte Geltendmachung durch die unwirksame Klausel selbst zu verantworten. Eine entgegenstehende Kenntnis der Erwerber von der Unwirksamkeit der Klauseln sei im Übrigen nicht feststellbar gewesen.
Anmerkung: Im Ergebnis kann der Bauträger aufgrund dieser Entscheidung und aufgrund des Umstandes, dass dieser als Verwender im Sinne des HGB-Rechtes agiert, weder einwenden, dass die fehlende Abnahme der Ausübung von Gewährleistungsansprüchen entgegensteht, noch dass der Erfüllungsanspruch verjährt ist (sog. Klauselambivalenz). Wer also nicht 30 Jahre warten will, muss die Abnahme nachholen oder eine andere Lösung mit den Erwerbern finden. Für die Praxis ist diese Entscheidung zweifellos von hoher Bedeutung.
Quellenhinweis IBR 2026, 238
Walther Glaser
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