Wer ein Grundstück gewerblich nutzt, denkt oft zuerst an Miete, Betrieb und Nachbarn. Das Baurecht rückt dabei schnell in den Hintergrund. Genau das wurde in einer aktuellen Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs Baden‑Württemberg vom 25.02.2026 (Az. 5 S 2295/25) deutlich. Der VGH hat klargestellt, wie weit die Behörde bei einer Nutzungsuntersagung ohne Baugenehmigung gehen darf – und wann Betroffene sich nicht auf „Bestandsschutz“ verlassen können. Und dass eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit dieser Nutzung im Rahmen der Ermessensausübung zu berücksichtigen ist.
Worum ging es in dem Fall?
Im Kern ging es um ein Grundstück in Baden‑Württemberg. Für das Gebiet galt ein Bebauungsplan, der ein Mischgebiet festsetzt. Die Eigentümerin verpachtete das Grundstück an einen Unternehmer, der einen Stukkateurbetrieb betreibt.
Im Frühjahr 2025 meldeten sich Nachbarn bei der Gemeinde. Sie schilderten regelmäßige Anlieferungen großer Mengen Baumaterial, Abladen mit einem Gabelstapler und Lagerung – auch von Gerüstteilen – im Freien. Sie fühlten sich durch Lärm belastet. Ihre eigenen Grundstücke lagen nach ihrer Darstellung in einem allgemeinen Wohngebiet. Außerdem zweifelten sie, ob diese Nutzung überhaupt genehmigt war.
Die Gemeinde nahm Kontakt auf. Sie verlangte, die Nutzung als Lager‑ und Umschlagfläche sofort einzustellen und ein Baugesuch einzureichen. Denn erst ein Genehmigungsverfahren könne klären, ob die Nutzung zulässig ist.
Die behördliche Maßnahme: „Ab sofort unterlassen“
Kurz darauf erließ die Gemeinde eine Verfügung. Sie untersagte der Eigentümerin und dem Pächter, das Grundstück „als gewerbliche Anlage für einen Stukkateurbetrieb mit allen hierbei anfallenden Arbeiten und Maßnahmen und Lagerflächen“ zu nutzen. Die Gemeinde ordnete zudem den Sofortvollzug an. Das bedeutet: Die Anordnung sollte sofort gelten, obwohl die Eigentümerin dagegen klagt. Zusätzlich drohte die Gemeinde ein Zwangsgeld an.
Wichtig: Die Gemeinde stellte in Aussicht, die Nutzungsuntersagung wieder aufzuheben, wenn die Nutzung im Genehmigungsverfahren als genehmigungsfähig bewertet und eine Baugenehmigung erteilt wird.
Der Weg durch die Gerichte: Eilverfahren ohne Erfolg
Die Eigentümerin erhob Klage und beantragte Eilrechtsschutz. Sie wollte erreichen, dass die Klage wieder „aufschiebende Wirkung“ bekommt. Dann müsste sie bis zur Entscheidung in der Hauptsache nicht sofort stoppen. Das Verwaltungsgericht Freiburg lehnte den Antrag ab. Es hielt die Erfolgsaussichten in der Hauptsache für offen und stellte in der Abwägung auf das öffentliche Interesse am Sofortvollzug ab.
Gegen diesen Beschluss legte die Eigentümerin Beschwerde ein. Der Verwaltungsgerichtshof Baden‑Württemberg (VGH) wies die Beschwerde zurück. Damit blieb es dabei: Die Nutzungsuntersagung galt sofort weiter.
Was hat der VGH entschieden?
Der VGH stellte zwei Punkte besonders klar.
Erstens: Eine Nutzungsuntersagung ohne Baugenehmigung ist im Regelfall schon dann möglich, wenn für die konkrete Nutzung die erforderliche Genehmigung fehlt. Die Behörde muss im Eilverfahren nicht vorab vollständig prüfen, ob die Nutzung am Ende genehmigungsfähig wäre. Nur wenn die Genehmigungsfähigkeit „offensichtlich“ ist, muss die Behörde das im Ermessen berücksichtigen.
Zweitens: Die Frage des Bestandsschutzes spielt zwar eine Rolle. Aber das Fehlen von Bestandsschutz nach § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO ist nach Ansicht des VGH keine negative Voraussetzung, die die Behörde erst „wegermitteln“ müsste, bevor sie eine Nutzungsuntersagung ausspricht. Wenn sich nicht aufklären lässt, ob Bestandsschutz besteht, geht das Risiko zulasten der Betroffenen.
Warum das Gericht so entschieden hat
1) Formeller Mangel reicht oft aus
Die Eigentümerin argumentierte im Kern: Die Behörde müsse erst sauber ermitteln, ob die Nutzung inhaltlich zulässig ist. Insbesondere fehle eine belastbare Tatsachenbasis zu Lärm und Betriebsweise. Der VGH folgte dem nicht. Er schloss sich der Linie an, dass die Behörde eine genehmigungspflichtige, aber nicht genehmigte Nutzung bereits wegen dieses formellen Mangels untersagen darf.
Der VGH erklärte auch den Zweck dahinter. Die Nutzungsuntersagung soll das Genehmigungsverfahren „sicherstellen“. Niemand soll Vorteile daraus ziehen, dass er einfach loslegt, ohne zuvor die nötige Genehmigung einzuholen.
Damit wird die Nutzungsuntersagung ohne Baugenehmigung zu einem scharfen Instrument. Sie stoppt die Nutzung, bis die formelle Legalität über eine Genehmigung hergestellt ist.
2) „Offensichtlich genehmigungsfähig“ ist eine hohe Hürde
Ganz ohne Blick auf die materielle Seite geht es aber nicht. Der VGH betonte: Wenn die Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist, wäre eine Untersagung unverhältnismäßig. Dann muss die Behörde das bei ihrer Entscheidung berücksichtigen.
Im konkreten Fall sah der VGH diese Offensichtlichkeit gerade nicht. Ein Grund lag in den fehlenden Angaben zur konkreten Ausgestaltung des Betriebs. Der VGH hob hervor, dass bei einem Gewerbebetrieb im Genehmigungsverfahren umfangreiche Angaben in der Baubeschreibung erforderlich sind. Gerade diese Informationen fehlten hier. Ohne sie konnte das Gericht nicht sagen, dass alles „ohne weiteres“ genehmigungsfähig ist.
Außerdem spielte die Nachbarschaftslage eine Rolle. Schon das Verwaltungsgericht hatte darauf abgestellt, dass gegenüber ein Wohngebiet liegt und Lärmfragen offen sind. Der VGH musste das im Eilverfahren nicht abschließend aufklären. Es reichte, dass die Genehmigungsfähigkeit nicht klar auf der Hand lag.
3) Bestandsschutz: Neue Regel, aber keine „Sperre“ für die Behörde
Seit dem 28. Juni 2025 enthält die Landesbauordnung Baden‑Württemberg in § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO eine Regelung zum Bestandsschutz. Danach kann Bestandsschutz bestehen, wenn die Anlage bei Errichtung rechtmäßig war oder später hätte genehmigt werden können, solange keine Zweckänderung eintritt.
Die Eigentümerin wollte daraus einen Schutz ableiten. Sie verwies darauf, dass das Grundstück schon seit vielen Jahren ähnlich genutzt worden sei. Der VGH hielt das für nicht ausreichend. Er verlangte konkrete Darlegungen dazu, wie die frühere Nutzung aussah und warum sie damals rechtmäßig war oder hätte genehmigt werden können. Daran fehlte es.
Spannend ist der zweite Schritt des VGH: Selbst wenn man § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO als wichtige Ergänzung versteht, folgt daraus nach dem Gericht nicht, dass die Behörde vor jeder Nutzungsuntersagung den Nicht‑Bestandsschutz beweisen muss. Im Gegenteil: Wenn unklar bleibt, ob Bestandsschutz besteht, trägt nach Auffassung des VGH der Betroffene das Risiko.
4) Sofortvollzug: Regelmäßig gerechtfertigt
Im Eilrechtsschutz geht es oft um den Sofortvollzug. Der VGH verwies darauf, dass Nutzungsuntersagungen regelmäßig sofort vollziehbar sind. So soll die „Präventivkontrolle“ gesichert werden. Und so soll verhindert werden, dass sich jemand Vorteile verschafft, der ohne Genehmigung startet.
Was bedeutet das für die Praxis?
Die Entscheidung zeigt, wie schnell eine Nutzungsuntersagung ohne Baugenehmigung real werden kann. Wer eine genehmigungspflichtige Nutzung aufnimmt, ohne dass eine passende Genehmigung existiert, steht auf dünnem Eis. Die Behörde darf die Nutzung im Regelfall stoppen, ohne vorher ein komplettes „Mini‑Genehmigungsverfahren“ im Untersagungsverfahren durchzuführen.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer heißt das, dass früh geklärt werden sollte, ob die konkrete Nutzung von einer vorhandenen Genehmigung gedeckt ist. „Es steht doch schon lange so“ hilft nicht automatisch. Bestandsschutz kann zwar greifen, aber er fällt einem nicht in den Schoß. Wer sich darauf beruft, muss sehr konkret erklären können, seit wann welche Nutzung besteht und warum sie rechtlich zulässig war oder wäre. Wenn sich das nicht aufklären lässt, kann das nach dieser Entscheidung zulasten der Betroffenen gehen.
Für Betriebe bedeutet es: Wer Lagerflächen, Umschlag oder Betriebsteile auf einem Grundstück nutzt, sollte die Genehmigungslage ebenso ernst nehmen wie Mietvertrag und Betriebsorganisation. Gerade an der Grenze zu Wohngebieten können Lärm und Betriebsabläufe schnell zum Konflikt werden. Dann steht die Nutzung unter besonderer Beobachtung.
Wenn Sie zu einer drohenden oder bereits erlassenen Nutzungsuntersagung ohne Baugenehmigung beraten werden möchten, unterstützen wir Sie gern. Rechtsanwalt Raphael Beck bietet Ihnen Beratung und Vertretung in solchen baurechtlichen Verfahren.
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