Diese Fragestellung beschäftigt regelmäßig die Gerichte und wird von den vertragschließenden Parteien im Rahmen von Immobilien-/-Bauträgerverträgen regelmäßig nicht ausreichend beachtet.
In einer aktuellen Entscheidung hat das OLG Schleswig (Az.: 12 U 12/24) die Rechtsprechung der Obergerichte bestätigt.
Der Entscheidung lag Folgendes zugrunde: Die Vertragsparteien schlossen einen Bauträgervertrag über die Herstellung des Rohbaus einer Eigentumswohnung. Der Vertrag wurde als „Wohnungskauf- und Werklieferungsvertrag“ bezeichnet und notariell beurkundet. Die Parteien geraten in Streit. Der Bauträger beruft sich hierbei u.a. auf die Formnichtigkeit des Vertrages. Dies mit der Argumentation, bereits bei Beurkundung sei – außerhalb der notariellen Urkunde – vereinbart gewesen, dass der Bauträger auch die schlüsselfertige Fertigstellung bzw. zumindest eine Baubegleitung hierfür schulde.
Der Erwerber begehrt demgegenüber die Umschreibung des Eigentums.
Die Entscheidung: Das OLG gibt dem Erwerber recht. Die Richtigkeit der Behauptung des Bauträgers unterstellt wäre der Vertrag insgesamt (form-)unwirksam. Denn – so das Gericht – es seien sämtliche Vereinbarungen beurkundungspflichtig, aus denen sich der schuldrechtliche Vertrag nach dem Willen der Beteiligten zusammensetzt. Die Aufspaltung in mehrere Verträge stehe dem nicht entgegen. Vielmehr sei maßgebend, ob diese nach dem Willen auch nur eines Vertragsbeteiligten, auf den sich die andere Seite einlässt, miteinander „stehen und fallen“ sollen (Verknüpfungswille).
Allerdings konnte der insoweit beweisbelastete Bauträger diese Verbindung nicht nachweisen.
Die Unwirksamkeit des Vertrages sei auch nicht aus einer etwaigen – nicht nachgewiesenen – Schwarzgeldabrede abzuleiten. Denn die mit der Beurkundung eines niedrigeren Kaufpreises verbundene Hinterziehung von Grunderwerbsteuer sei im Zuge des Leistungsaustausches nicht Hauptzweck des Rechtsgeschäftes gewesen.
Anmerkung: Die Entscheidung zeigt auf, dass Parteien von Nebenabsprachen im Rahmen beurkundungspflichtiger Vorgänge grundsätzlich Abstand nehmen sollten und sich andernfalls der Gefahr aussetzen, dass sich eine Seite im Streitfall auf die Formunwirksamkeit beruft. Dies mit der Konsequenz einer Rückabwicklung der jeweils erbrachten Leistungen. Dabei ist zu sehen, dass die Rechtsprechung die Einschränkung macht, dass derjenige, der die Formnichtigkeit letztlich verantwortet hat, sich aus dem Rechtsgedanken des Treu und Glauben (§ 242 BGB) regelmäßig nicht durchgreifend auf diese Einwendung stützen können soll.
Quellenhinweis: IBR 10, 522
Walther Glaser
Rechtsanwalt
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