Nutzungsentschädigung gegen Dritte

Immer wieder treffen Vermieter auf das Problem, dass trotz erfolgreicher Räumungsklage gegen den Mieter die Zwangsräumung nicht sofort erfolgreich ist, wenn ein bis dato unbekannter Dritter – zum Beispiel der Lebensgefährte des Mieters – sich auf ein eigenes Besitzrecht beruft.

Neben der Notwendigkeit deshalb, sofern möglich und bekannt, dass Räumungsverfahren deshalb auch auf in der Wohnung befindliche Dritte zu erstrecken hat der Bundesgerichtshof nun die Rechte von Vermietern zumindest insoweit gestärkt, als diese auch gegen dem Untermieter Schadensersatzansprüche bei nicht fristgemäßer Räumung und Herausgabe gerichtlich durchsetzen können. Der Schadensersatz besteht jedenfalls in Höhe der für den Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung (BGH, Urteil vom 11. Dezember 2020 – V ZR 26/20).

Dies gilt selbst dann, wenn gerichtlich dem Untermieter eine Räumungsfrist gewährt wurde und/oder der Untervermietung zugestimmt worden war, denn im letzteren Fall gibt die Erlaubnis zur Untervermietung gemäß § 540 BGB dem Untermieter ein vom Hauptmieter abgeleitetes Besitzrecht gemäß § 986 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, welches mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses entfällt.

Wichtig ist, auch gegenüber dem Untervermieter sicherheitshalber die Räumung zu verlangen und nicht nur gegenüber dem Hauptmieter.

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