BGH: Wärmebrücken sind nicht immer ein Mangel

In einem für Vermieter und Mieter von Altbauwohnungen gleichermaßen interessanten Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht per se einen Mangel der Mietsache darstellen und es auch keine abstrakten und generellen Regeln gibt, welche Beheizung und Belüftung einer Wohnung dem jeweiligen Mieter zumutbar ist. Entscheidend ist vielmehr jeweils der konkrete Einzelfall unter Abwägung aller Umstände.

Sofern, was bei den meisten Mietverträgen die Regel sein dürfte, konkrete Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache durch Vermieter und Mieter nicht getroffen wurden, kann grundsätzlich betrachtet ein Sachmangel der Wohnung – auch bei Wärmebrücken in den Außenwänden und einer je nach Lüftung und Heizung bestehenden Gefahr einer Schimmelpilzbildung – nur bestehen, wenn die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen nicht eingehalten wurden.

(st. Rspr. vgl. hierzu etwa BGH, Urteile vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 1. Juni 2012 – V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 5. Juni 2013 – VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15; vom 18. Dezember 2013 – XII ZR 80/12, NJW 2014, 685 Rn. 20; vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 67/18; jeweils mwN)

Auf der 2. Stufe lässt sich nur konkret anhand den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters feststellen, welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung erforderlich und ob diese dem Mieter im konkreten Einzelfall zumutbar sind.

(so z.B. BGH Urteil vom 18. April 2007 – VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rn. 32; vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 67/18)

Was ist ein Mangel:

Definiert wird ein Mangel als nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vereinbarten oder vorausgesetzten Zustand, wobei dieser Mangel erheblich und deshalb der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache gemindert oder aufgehoben sein muss.

Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag, so wird der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gesetzlich vorgesehene „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand“ durch den vereinbarten Nutzungszweck, z.B. Nutzung als Wohnung, bestimmt.

Dieser zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand wird bei einer Wohnung anhand der allgemeinen Verkehrsanschauung bemessen, also ob die angemieteten Räume dem Wohnstandard vergleichbarer Wohnungen entsprechen. Neben dem Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes sind auch die Miethöhe sowie einzuhaltende technische Normen von Bedeutung.

Grundsätzlich ist der bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstab entscheidend, es sei denn es erfolgten später umfangreiche Renovierungs- und/oder Sanierungsmaßnahmen.

(BGH, Urteile vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08, aaO Rn. 10; vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08, aaO; vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 85/09, aaO; vom 1. Juni 2012 – V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 5. Juni 2013 – VIII ZR 287/12, aaO; vom 18. Dezember 2013 – XII ZR 80/12, NJW 2014, 685 Rn. 20; Beschluss vom 21. Februar 2017 – VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 15)

Bereits entschieden hat der Bundesgerichtshof, dass jedenfalls bei elektrischen Geräten ein gewisser Mindeststandard erwartet werden kann, dein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht.

(BGH Urteil vom 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/03, aaO unter [II] A 2 b; vom 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356 Rn. 33; vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21)

Diese zum Einsatz elektrischer Geräte ergangenen Entscheidungen Urteile und Grundsätze sind hingegen laut der aktuellen Entscheidung des BGH nicht auf die Beschaffenheit einer Wohnung bezüglich der Wärmedämmung übertragbar.

Vielmehr muss immer konkret im jeweiligen Einzelfall ermittelt werden, welche Heizung und Belüftung erforderlich sind. Es gibt hier, wie der BGH in seiner aktuellen Entscheidung klargestellt, keine generell-abstrakte Regelung, welche Heizung und Belüftung immer erforderlich noch angemessen sind oder gar dem Mieter zumutbar.

Aber gerade erst die Feststellung, welche Heizung und Belüftung im konkreten Einzelfall erforderlich sind, ermöglicht dann auf der 2. Stufe eine Beurteilung, ob ein solches Lüftungsverhalten für den Mieter unter allen Umständen unzumutbar und deshalb die Wohnung den Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens nicht gewährleistet.

Auch kann es je nach Einzelfall erforderlich und angemessen sein, nach Tätigkeiten wie Kochen oder Duschen erneut Fall Luftaustausch zu sorgen und/oder einzelne Wände z.B. gänzlich frei von Möbeln wie einem Schrank zu halten oder einen besonderen Abstand zur Wandfläche zu wahren.

Kurze Checkliste im Überblick:

  • Welche Bauvorschriften und technischen Normen sind einzuhalten?
    Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, letzte umfangreiche bzw. grundlegende Renovierung und/oder Sanierung
  • Werden diese von der Mietwohnung / Immobilien eingehalten?

Bei Schimmel und/oder Feuchtigkeit

  • Welche Beheizung und Belüftung der Wohnung durch die Mieter ist im konkreten Einzelfall erforderlich, um Schimmel und/oder Feuchtigkeit zu vermeiden?
  • Ist dieses Nutzungsverhalten im konkreten Einzelfall angemessen und dem Mieter zumutbar?

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