Verbraucherbauvertrag: Änderungsvorbehalt

Verbraucherbauvertrag: Änderungsvorbehalt

Das OLG Brandenburg hatte auf die Klage eines Verbraucherschutzverbandes über die Rechtswirksamkeit der von einem Unternehmer vorformulierten Bauvertragsklausel folgenden Inhaltes zu befinden:

„Wesentliche Veränderungen zu den Zeichnungsmaßnahmen und den Ausstattungsmerkmalen der technischen Baubeschreibung im Zuge der Bauausführung erfolgen nur im gegenseitigen Einverständnis zwischen dem Auftraggeber und dem Auftragnehmer und bei Erfordernis vorbehaltlich der behördlichen Zustimmung… Änderungen, Ergänzungen und Verbesserungen im Sinne des Bauherrn und des technischen Fortschritts bleiben vorbehalten.“

Die auf Unterlassung gerichtete Klage war erfolgreich. Das Obergericht hatte die Klausel wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) sowie wegen des Verstoßes gegen das Verbot der einseitigen Leistungsänderung (§ 308 Nr. 4 BGB) für rechtsunwirksam erklärt.

Dabei hatte das Gericht argumentiert: Besteller komme ein Schutzanspruch auf Rechtsklarheit und Preisklarheit zu; wobei auf das Verständnis eines typischen Durchschnittskunden abzustellen sei. Bei der AGB-rechtlich gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung bestehe für den Besteller keine Möglichkeit abzusehen, welche Änderungen im gegenseitigen Einverständnis zu erfolgen haben und welche der Unternehmer ohne das Einverständnis des Bestellers (bei Erfordernis vorbehaltlich der behördlichen Zustimmung) vornehmen kann. Auch enthalte die Klausel keine nachvollziehbare Differenzierung zwischen wesentlichen und unwesentlichen Änderungen. Vermeintlich übliche Maßabweichungen am Bau rechtfertigen einen Änderungsvorbehalt grundsätzlich nicht. Vielmehr habe der Kunde ein berechtigtes Interesse an Maßgenauigkeit, weil dieser beispielsweise für Einbaumöbel in der Küche auf die Einhaltung von Planmaßen angewiesen sei. Die Änderungs- und Erweiterungsklauseln verstoßen auch gegen § 308 Nr. 4 BGB, weil den Interessen des Bestellers durch die nicht hinreichend bestimmte Einschränkung des Bestimmungsrechtes nicht genügt werde. Nach dem Wortlaut der Klauseln stehe dem Unternehmer selbst dann ein Bestimmungsrecht zu, wenn die Parteien eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen hätten, ohne eine Anpassung des Werklohnes zu regeln. Nach dem Transparenzgebot ist es unverzichtbar, dass die Klauseln Gründe für ein vermeintliches Erfordernis für einseitige wesentliche Änderungen benennen und die Voraussetzungen und Folgen der Änderungen in einer die Interessen beider Parteien angemessen berücksichtigenden Weise regeln.

Diese Voraussetzungen sah das OLG Brandenburg im konkreten Fall nicht für gegeben an.

Anmerkung: Der Entscheidung ist beizupflichten. Eine Änderungsklausel gedeckte Abweichung vom Bausoll stellt per se einen Mangel dar, der vom Bauträger zu beseitigen ist. Es kann Konstellationen geben, in denen eine Mängelbeseitigung dem Bauträger nicht mehr möglich ist. Den Erwerbern bliebe dann lediglich ein Minderungsanspruch, was letztlich eine Verkürzung von Gewährleistungsrechten darstellen würde.

Quellenhinweis: IBR 2020, Seite 3, Urteil OLG Brandburg vom 30.10.2019 – 7 U 25/18

Rechtsanwalt Walther Glaser
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