Wer seine Räumlichkeiten über Jahre hinweg nutzt, verlässt sich oft darauf, dass die einmal erteilte Baugenehmigung gewissermaßen „ewig“ gilt. Besonders wenn in einem Gebäude über viele Jahre eine bestimmte Nutzung bestand, erscheint es selbstverständlich, jederzeit zu dieser Nutzung zurückkehren zu können. Ein aktuelles Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart (VG Stuttgart, Urt. v. 25.11.2025 – 6 K 516/25) zeigt jedoch, dass dieser Eindruck trügt und dass eine ungenehmigte Nutzungsaufnahme erhebliche Folgen haben kann.
In Stuttgart wurde eine ehemalige Gaststätte über viele Jahre hinweg als Wettbüro bzw. Wettannahmestelle betrieben – ohne die dafür notwendige Genehmigung. Als die Betreiberin später eine ordnungsgemäße Genehmigung nachholen wollte, stellte sich die entscheidende Frage, ob der frühere Bestandsschutz für die gaststättenrechtliche Nutzung fortbesteht. Die Antwort des Gerichts fiel eindeutig aus: Nein. Und genau das entfaltet eine enorme Sprengkraft über den Einzelfall hinaus.
Warum mit Aufnahme einer ungenehmigten Nutzung der Bestandsschutz entfällt
Entscheidend ist die gesetzliche Regelung des formellen Bestandsschutzes in § 76 Abs. 1 Satz 1 LBO Baden-Württemberg. Danach genießt ein Gebäude nur Bestandsschutz, solange die genehmigte Nutzung fortbesteht. Das Gericht stellt ausdrücklich klar, dass der Bestandsschutz entfällt, sobald eine Nutzung aufgenommen wird, die der original genehmigten Nutzung nicht mehr entspricht.
Das bedeutet: Es kommt nicht darauf an, ob die frühere Nutzung theoretisch noch möglich gewesen wäre. Entscheidend ist, dass der Betreiber tatsächlich über einen längeren Zeitraum eine andere Nutzung ausgeübt hat. Im Stuttgarter Fall war die Gaststätte seit mindestens 2012 nicht mehr betrieben worden. An ihrer Stelle wurde eine Wettannahmestelle genutzt – und zwar dauerhaft. Damit bestand nach Auffassung des Gerichts kein schützenswertes Interesse mehr an der Aufrechterhaltung des alten Genehmigungsbestandes. Die alte Baugenehmigung wirkte damit nicht mehr fort.
Folge: Auch die frühere Nutzung darf nicht einfach wieder aufgenommen werden
Der Verlust des Bestandsschutzes führt nicht nur dazu, dass die neue, ungenehmigte Nutzung untersagt werden kann. Wesentlicher – und oft übersehener – ist der weitere Effekt: Auch die frühere, ursprünglich genehmigte Nutzung kann ohne neue Genehmigung nicht wieder aufgenommen werden.
Das Gericht betont, dass die frühere Nutzung nur maßgeblich ist, solange sie tatsächlich Bestandsschutz vermittelt. Ist dieser Schutz entfallen, ist die Rückkehr zur früheren Nutzung rechtlich wie ein vollständig neues Vorhaben zu behandeln. Die Genehmigungsfähigkeit richtet sich dann nach der heutigen, nicht der damaligen Rechtslage.
Wer also etwa früher eine Gaststätte betrieben hat, heute aber über Jahre hinweg eine völlig andere Nutzung ohne Genehmigung ausübt, kann später nicht einfach wieder in den Gaststättenbetrieb zurückkehren. Er benötigt eine neue Baugenehmigung – und diese muss sämtliche aktuellen bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Anforderungen erfüllen.
Warum das teuer oder sogar unmöglich werden kann
Wie das Urteil zeigt, kann dies erhebliche Folgen haben. Im Stuttgarter Fall ging es zwar vordergründig um Stellplätze, doch der Kernpunkt ist allgemeiner Natur: Sobald der Bestandsschutz entfallen ist, prüft die Behörde nicht mehr anhand der früher genehmigten Nutzung, sondern so, als handele es sich um eine Neuerrichtung. Das Gericht hält ausdrücklich fest, dass der Stellplatzbedarf deshalb nach den Regelungen für eine neue Nutzung zu berechnen ist, weil für die frühere Nutzung kein Bestandsschutz mehr besteht.
Dies kann zur Folge haben, dass plötzlich Stellplätze nachgewiesen oder bauliche Anpassungen vorgenommen werden müssen, die früher nicht erforderlich waren. Ebenso können neue Bebauungspläne oder Nutzungsausschlüsse greifen, die eine Rückkehr zur alten Nutzung faktisch verhindern. In manchen Fällen stehen heutigen Anforderungen – etwa Lärmschutz, Brandschutz oder Abstandsvorschriften – der Wiederaufnahme der früheren Nutzung vollständig entgegen.
Damit kann eine ursprünglich wirtschaftlich sinnvolle Nutzung dauerhaft verloren gehen, nur weil zwischenzeitlich eine ungenehmigte andere Nutzung aufgenommen wurde.
Fazit
Das Urteil des VG Stuttgart macht deutlich, wie wichtig es ist, Nutzungsänderungen strikt genehmigungsrechtlich abzusichern. Eine ungenehmigte Nutzung kann nicht nur die aktuell ausgeübte Funktion gefährden, sondern auch den Bestandsschutz der früheren, legalen Nutzung unwiederbringlich zerstören. Wer später zur ursprünglichen Nutzung zurückkehren möchte, benötigt eine neue Baugenehmigung – und muss sämtliche aktuellen Vorschriften erfüllen. Dies kann kostenintensiv sein oder die gewünschte Nutzung sogar unmöglich machen.
Gerade im Bestand lohnt sich daher eine frühzeitige rechtliche Prüfung, bevor Nutzungen verändert oder angepasst werden. Als Kanzlei unterstützen wir gern dabei, Risiken zu erkennen und mögliche Fallstricke zu vermeiden.
Sollten Sie weiteren Beratungsbedarf in dieser Angelegenheit haben oder weitergehende Informationen wünschen, steht Ihnen als Ansprechpartner Rechtsanwalt Raphael Beck gerne zur Seite und vertritt Sie erforderlichenfalls gegenüber Behörden und Gerichten.
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Raphael Beck
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