Gerade bei Immobilien hat die Größe für den Wert eine nicht zu unterschätzende Bedeutung. Im Mietrecht ist insoweit in ständiger Rechtsprechung anerkannt, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt, wenn die tatsächliche Fläche die vereinbarte um mehr als 10 % unterschreitet. Ein solch erheblicher Mangel berechtigt dann auch zur Mietminderung.
Bei Immobilienkaufverträgen wurde leidenschaftlich diskutiert, ab welcher Unterschreitung ein erheblicher Mangel, der auch zur Reduzierung des Kaufpreises führt, angenommen werden kann?
Das Oberlandesgericht Stuttgart hat insoweit nun entschieden, dass bereits eine Unterschreitung um mehr als 5 % erheblich sein kann, mit der Folge der Kaufpreisminderung.
Dem entschiedenen Fall lag die Konstellation zugrunde, dass als Verkäufer der Sohn des Immobilieneigentümers auftrat und noch bei Abschluss des Notarvertrags die ursprüngliche Aussage zur Größe revidierte. Später stellten die Käufer fest, dass auch der zweite Wert noch übertrieben war und tatsächlich die soeben erworbene Wohnung deutlich von der behaupteten Größe abwich.
Das Stuttgarter Oberlandesgericht sprach den Käufern insoweit ein Recht zur Minderung des Kaufpreises wegen einem erheblichen Mangel der Kaufsache zu, weil die tatsächliche Quadratmeterzahl um mehr als 5 % von der vertraglich vereinbarten und nochmals deutlich mehr von der ursprünglich behaupteten abwich. Dabei verkannten die Stuttgarter Richter nicht, dass aufgrund einer ca. Angabe für die Größe der Wohnung der Käufer mit einer gewissen Abweichung rechnen musste und so müsse man bei einer ca. Angabe eben +/-5 % Abweichung akzeptieren, jedoch nicht mehr. Bei unzutreffenden Angaben über die Beschaffenheit der Wohnung – in dem Fall deren Größe – kommt eine Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss gemäß § 311 BGB in Betracht.
Quelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018 – 14 U 44/18
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