In einer aktuellen Entscheidung hat sich der BGH nochmals zum Gegenstand eiener Beschlussersetzungsklage und zu dem damit verbundenen Antrag (auch nach neuem Recht) geäußert:
„Die Beschlussersetzungsklage gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG ist begründet, wenn der klagende Wohnungseigentümer (bzw. hier der klagende Teilerbbauberechtigte) einen Anspruch auf den seinem Rechtsschutzziel entsprechenden Beschluss hat, weil nur eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar 2024 – V ZR 244/22, NZM 2024, 241 Rn. 8). Hat der klagende Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine Beschlussfassung und verbleibt den Wohnungseigentümern bei der Auswahl der zu treffenden Maßnahmen – wie dies regelmäßig etwa bei der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums der Fall ist (vgl. Senat, Urteil vom 14. Juni 2019 – V ZR 254/17, BGHZ 222, 187 Rn. 15) – ein Gestaltungsspielraum, wird bei der Beschlussersetzungsklage das den Wohnungseigentümern zustehende Ermessen durch das Gericht ausgeübt. Eine Beschlussersetzungsklage ist deshalb, anders als die Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (sog. Negativbeschluss), nicht nur dann begründet, wenn das Ermessen der Wohnungseigentümer in dem Sinne auf Null reduziert ist, dass nur ein Beschluss mit dem in dem Klageantrag konkret formulierten Inhalt ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (vgl. Senat, Urteil vom 16. September 2022 – V ZR 69/21, NJW 2023, 63 Rn. 9; Urteil vom 23. Juni 2023 – V ZR 158/22, NZM 2023, 724 Rn. 21).“
(BGH Urt. v. 23.5.2025 – V ZR 39/24, BeckRS 2025, 11328 Rn. 9, beck-online)
Demnach muss der Kläger nicht darlegen, dass es eine einzige, alternativlose Lösung gibt und diese konkret benennen. Allerdings ist in der Praxis zu beachten, dass das Gericht, welches anstelle der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Ermessensbetätigung berufen ist, trotzdem irgendwelche Leitlinien oder besten konkrete Vorschläge benötigt, um im Sinne des Klägers zu einem umsetzbaren Urteil zu gelangen. Was abstrakt also gut klingt, ist tatsächlichen gar nicht so einfach. Insofern wird im Zweifel der Kläger besser fahren, der dem Gericht „ungerecht“ eine vernünftige Lösung zur Entscheidung vorlegt.
Dennoch stärkt die nach der WEG-Reform ergangene Entscheidung des BGH grundsätzlich die Erfolgschancen der Beschlussersetzungskläger.
Dr. jur. Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt | Partner
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Lehrbeauftragter der Universität Hamburg
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