Der richtige Flächenmaßstab bei der Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter kann mit der Betriebskostenabrechnung umlagefähige Betriebskosten auf den Mieter verteilen. Die Mietvertragsparteien können selbst die Verteilungsschlüssel vereinbaren. Wenn hierzu keine Regelungen getroffen werden, sind die Betriebskosten größtenteils nach Wohnfläche zu verteilen. Häufig werden jedoch in Mietverträgen Flächenangaben gemacht, die nicht immer zutreffend sind. Im Bereich von Minderungsansprüchen durch den Mieter hat der Bundesgerichtshof dahingehend entschieden, dass erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % ein Mangel vorliegt, und dem Mieter entsprechende Rechte zustehen. In den Folgejahren nach dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof diese Rechtsprechung auch in den Bereichen Mieterhöhungsverfahren und Betriebskostenrecht übertragen. Eventuell falsch vereinbarte Flächen sollten weiterhin zu berücksichtigen sein, der Bundesgerichtshof hat dann im November 2015 diese Rechtsprechung zur Mieterhöhung korrigiert. Im Mieterhöhungsverfahren sind die tatsächlichen Flächen maßgeblich. Im Jahr 2018 hatte nunmehr Bundesgerichtshof auch die Gelegenheit seine damalige Rechtsprechung zur Betriebskostenabrechnung zu berichtigen. Danach sind die Betriebskosten nach den tatsächlichen Flächen und nicht nach eventuellen Parteivereinbarungen abzurechnen. Unbeantwortet blieb jedoch die Frage, wie die richtige tatsächliche Fläche zu ermitteln ist. Zwingende Berechnungsvorschriften im preisfreien Wohnungsbau existieren nicht. Eine Regelung im zuletzt ergangenen Mietrechtsanpassungsgesetz erfolgte hierzu ebenfalls nicht. Danach wäre wie folgt vorzugehen:

1. Vereinbarung der Vertragsparteien. Sofern diese nicht vorliegt, Berechnung nach

2. eventueller Ortssitte oder wenn diese nicht besteht, nach den

3. Berechnungsvorgaben im preisgebundenen Wohnungsbau.

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