Kernsanierter Altbau: Welcher Schallschutz ist geschuldet?

Mit dieser Fragestellung hatte sich das OLG Köln in einer Entscheidung vom 02.03.2018 (Az.: 19 U 166/15) zu befassen. In der Sache ging es um Folgendes: Der Käufer einer kernsanierten Altbauwohnung aus dem (ursprünglichen) Baujahr 1990 in Kölner-Innenstadtlage reklamierte die Hellhörigkeit der Wohnung. Eine schalltechnische Untersuchung bestätigte, dass insbesondere der Trittschallschutz deutlich hinter den Anforderungen eines erhöhten Schallschutzes (Beiblatt 2 zur DIN 4109:1989-11) bzw. den Schallschutzstufen II und II der VDI-/Richtlinie 4100) zurückbliebt.

Der Verkäufer argumentierte damit, er schulde keine schallschutztechnische Ertüchtigung des Objektes, respektive der Deckenkonstruktionen. Diese gehörten zu Altbausubstanz. Für diese sehe der Vertrag einen Haftungsausschluss vor.

Das OLG Köln gab dem Käufer recht und verurteilte den Verkäufer, die Kaufsache nach den allgemeinen anerkannten Regeln der Technik so herzustellen, dass ein erhöhter Schallschutz erzielt wird. Dabei argumentierte das Gericht wie folgt:

Verpflichtet sich ein Bauträger zur umfassenden Modernisierung und Renovierung eines Altbaus, schließt das grundsätzlich alle Maßnahmen ein, die für einen aktuellen Standard und Wohnkomfort erforderlich sind. Dazu gehört auch eine den heutigen allgemeine anerkannten Regeln der Technik entsprechender bzw. bei deren Einhaltung zu erzielender (Tritt- und Luft-) Schallschutz. Die vom Gericht befragten Sachverständigen hätten bestätigt, dass ein erhöhter Schallschutz bei Beachtung der heute allgemein anerkannten Regeln der Technik grundsätzlich geschuldet ist. Dies betrifft auch und insbesondere Entkopplungsmaßnahmen, einen fachgerechten Bodenaufbau u.a.

Gegen das Urteil wurde Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH eingelegt.

Kommentar: Schallschutzprobleme in kernsanierten Altbauten stellen ein Dauerthema dar. Ursachen hierfür können in der Planung, mangelhaften Ausführung u.a. liegen. Regelmäßig sind auch die Formulierungen in Bauträgerverträgen unzureichend. Insbesondere genügt nicht der Hinweis, die Mindestanforderung der DIN 4109 sei eingehalten, weil dies eine Abweichung von der allgemein anerkannten Regeln der Technik bedeutet. Wer von geltenden Baustandards abweichen will, muss dies in unmissverständlicher Weise verdeutlichen, sodass dem Käufer als baufachlichen Laien auch die Bedeutung einer Unterschreitung der geltenden baulichen Mindeststandards erkennbar und bewertbar ist.

Quellenhinweis IBR 2018, 267

Walther Glaser
Rechtsanwalt
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