Ferienwohnung ist keine Wohnung

Ein Thema, dass die Menschen gerade am Bodensee, im Hinterland bis Ravensburg und auch im Allgäu betrifft:

Die Vermietung von Einliegerwohnungen oder sonstigen normalerweise leerstehenden Gebäuden oder Gebäudeteilen an Touristen bietet eine unkomplizierte Möglichkeit, den Raum sinnvoll zu nutzen und sich ein kleines Zubrot zu erwerben. Außerdem kann man sicher sein, dass die Mieter nur eine kurze Zeit bleiben und so muss man sich nicht mit Kündigungen, Abmahnungen etc. herumärgern und auch das finanzielle Risiko ist überschaubar.

Doch was sagen die übrigen Anwohner dazu? Den ganzen Sommer über feierlustige Besucher als Nachbarn zu haben ist nicht für jedermann eine atraktive Vorstellung. Und auch die Kommunen beklagen zuweilen, dass einzelne Stadteile sich in der Saison zu Ferienquartieren wandeln und im übrigen Jahr einen tristen und ausgestorbenen Anblick bieten.

Insofern verwundert es nicht, dass Juristen seit Jahren bereits darüber streiten, unter welchen Voraussetzungen Ferienwohnungen in Wohngebieten zulässig sind und ob überhaupt eine Änderung der bisherigen Nutzung gegeben ist, wenn man nicht mehr dauerhaft eine Wohnung bewohnt, sondern z.B. nur im Sommer.

Aktuell hat der VGH Mannheim eine weitere Entscheidung getroffen (Beschl. v. 26.1.2017 – 5 S 1791/16) und folgenden Leitsatz formuliert:

Die “temporäre (unter 6 Monate im Jahr), jährlich wiederkehrende” Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung (Vermietung an Feriengäste) ist kein “Wohnen” i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO. Wird die Nutzung einer Wohnung in einem bislang nur zum “Wohnen” i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO genehmigten Gebäude in dieser Weise geändert, liegt darin eine Nutzungsänderung i. S. des § 29 Abs. 1 BauGB.

Der VGH begründet dies (auch mit Verweis auf das BVerwG) unter anderem damit, dass die Wohnruhe im übrigen Wohngebiet geschützt werden müsse. Die Nutzung als Ferienwohnung liege aufgrund ihres andersartigen Charakters außerhalb der Variationsbreite einer genehmigten Wohnnutzung, insbesondere auch deshalb, weil sie wegen des ständigen Wechsels der Feriengäste und vermehrten Kfz.-Verkehrs zu höheren (Immissions-)Belastungen für die Nachbarschaft führen könne. Die Aufnahme dieser veränderten Nutzung berühre auch bodenrechtliche Belange neu, insbesondere – durch Aufgabe von Räumen zum „Wohnen“ i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO – Wohnbedürfnisse der Bevölkerung (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB), Umweltbelange durch Auswirkungen auf die Nachbarschaft (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 d) BauGB) und Belange des Verkehrs durch vermehrten Kfz.-(Anlieger-)Verkehr (§ 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB).

Die einem wechselnden Personenkreis zur Erholung dienenende Ferienwohnung ist nach Auffassung des VGH damit also grundsätzlich eine städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsart neben der herkömmlichen Wohnung. Der VGH ließ sich auch nicht von der halbjährlichen Dauer der Nutzung als Ferienwohnung beeindrucken: Dies ändere nichts an der qualitativen Andersartigkeit einer Ferienwohnung im Unterschied zur normalen Wohnung.

Was bedeutet das im Ergebnis?

Zumindest für Baden-Württemberg hat sich herauskristallisiert, dass die Verwaltungsgerichte der Praxis des schleichenden Einzugs von Ferienwohnungen in Wohngebiete und der damit einhergehenden Erodierung der originären Nutzungsstrukturen einen Riegel vorschieben wollen. Freilich gilt wie immer: “Wo kein Kläger, da kein Richter.” Wo es aber Kläger gibt, die sich gegen die illegitime Umnutzung von Immobilien zur Wehr setzen, sind deren Chancen nunmehr gestiegen.

Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt

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