Eigenbedarfskündigung einer GbR und Anbietpflicht des Vermieters

Mit Urteil vom 14.12.2016 hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zur Zulässigkeit der Eigenbedarfskündigung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) bestätigt. Die Rechtsprechung zur Anbietpflicht einer Alternativwohnung hat hingegen eine Änderung erfahren – so soll die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung nicht entfallen, wenn eine verfügbare Alternativwohnung nicht angeboten wird.

Die Problematik der Eigenbedarfskündigung durch eine GbR besteht darin, dass nicht die einzelnen Gesellschafter, sondern die GbR als (teil-) rechtsfähige Personengesellschaft Partei des Mietvertrags ist. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse zur Eigenbedarfskündigung vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts benötigt. Dieser Wortlaut ist auf natürliche Personen und nicht auf Rechtsgebilde wie die GbR zugeschnitten – schließlich kann ein Rechtsgebilde nicht wohnen und hat auch keine Familienangehörigen. Nach Auffassung des BGH handelt es sich hierbei jedoch um eine vom Gesetzgeber nicht vorgesehene Regelungslücke. So sei nicht ersichtlich, weshalb eine GbR anders behandelt werden sollte als andere rechtlich nicht verselbständigte Personenmehrheiten wie z.B. eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft. Insbesondere sei es nicht der Zweck der Norm den Mieter vor einer Vielzahl potentieller Eigenbedarfsberechtigter zu schützen. Dieses Risiko bestehe auch bei größeren Miteigentümer- oder Erbengemeinschaften. Daher kann die GbR entsprechend des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn ein Gesellschafter der GbR oder deren Angehörige Wohnungsbedarf haben.

Eine Anbietpflicht des Vermieters besteht im Rahmen der Eigenbedarfskündigung als vertragliche Nebenpflicht immer dann, wenn der Vermieter während der Kündigungsfrist über eine unvermietete bzw. freiwerdende und für den Mieter geeignete Alternativwohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage verfügt. Bislang war der BGH der Auffassung, dass bei Verstoß gegen diese Anbietpflicht die Eigenbedarfskündigung wegen unzulässiger Rechtsausübung als unwirksam zu bewerten ist. Hieran hält der VIII. Senat des BGH jedoch nicht mehr fest. Vielmehr bleibe die Eigenbedarfskündigung wirksam. Der Verstoß gegen die nach wie vor zu bejahende Anbietpflicht könne jedoch zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen. Hierbei wären sodann die finanziellen Schäden des Mieters zu ersetzten, die diesem daraus entstehen, dass die Alternativwohnung nicht angeboten wurde. Solche Schäden können beispielhaft erhöhte Umzugskosten oder eine höhere Miete sein. Das Anbieten einer Alternativwohnung zu unterlassen, ist dem Vermieter also nach wie vor nicht zu empfehlen.

Nicht zu verwechseln ist die Anbietpflicht mit der unzulässigen Rechtsausübung im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung, wenn dem Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung eine für ihn oder dessen Angehörigen gleichfalls geeignete und freistehende Wohnung zur Verfügung steht. In diesem Fall muss der Vermieter seinen Wohnbedarf mit der nicht vermieteten bzw. freiwerdenden Wohnung decken, wenn er durch den Bezug dieser Wohnung keine wesentlichen Abstriche machen muss. Kündigt der Vermieter dennoch die vermietete Wohnung, ist diese Eigenbedarfskündigung auch mit dem Urteil vom 14.12.2016 nach wie vor wegen unzulässiger Rechtsausübung unwirksam.

Quellen: BGH Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15; Pressemitteilung des BGH Nr. 225/2016; becklink 2005222
Rechtsanwältin Carmen Lau

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