Mieterhöhung – was zählt ist die tatsächliche Wohnungsgröße

Bei Vermietern hatte die Entscheidung des Bundesgerichtshofs, dass Flächenabweichungen im Wohnraummietrecht zwischen der im Mietvertrag angegebenen Fläche und der tatsächlichen Wohnungsgröße ab 10 % zur Mietminderung berechtigen, große Sorgen bereitet. Denn schnell besteht das Problem, dass aufgrund von nur grober Schätzung oder in der Bauphase überholten Plänen die tatsächliche Fläche kleiner als im Mietvertrag angegeben ist. Ein beliebtes Problem in diesem Zusammenhang sind auch Dachschrägen.

Seit dem dieses Urteil vorlag wurde viel darüber diskutiert, wie mit solchen Flächenabweichungen bei Mieterhöhungen umzugehen sei? Also konkret, ob eine tatsächlich größere Fläche als im Mietvertrag bei der Mieterhöhung zu berücksichtigen wäre oder nicht oder erst beim Überschreiten ab 10 %?

Diese Frage hat der BGH (BGH, Urt. v. 18.11.2015 – VIII ZR 266/14) nun in einem aktuellen Urteil dahingehend beantwortet, dass für die Mieterhöhung immer die tatsächliche Fläche zu beachten ist.

Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrags getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist – und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % – nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; zuletzt Senat, NZM 2009, 613 = NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.

Sollten Sie als Vermieter oder Mieter Fragen zum Wohnraummietrecht oder dem Gewerberaum Mietrecht haben oder sonstige Probleme mit einer Immobilie, so steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Boris Mattes, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, gerne zur Verfügung.

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