WEG-Recht: keine Kostenumlage bei abgelehnter, baulicher Veränderung

Eine bislang im Wohnungseigentumsrecht umstrittene Frage hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 11. November 2011 (Az.: V ZR 65/11) entschieden.

Bei baulichen Veränderungen war bislang nämlich innerhalb der Instanzgerichte und der Literatur ungeklärt, ob die in § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG vorgesehene Kostenbefreiung (z.B. für eine Sonderumlage) auch zugunsten derjenigen Wohnungseigentümer gilt, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben, obwohl dies gemäß § 14 Nr. 1 WEG erforderlich gewesen wäre.

Je nach genauer Fallkonstellation konnte es nämlich zu dem Problem kommen, dass ein Wohnungseigentümer, der durch die geplante bauliche Veränderung besonders schwer beeinträchtigt wird, durch einen rechtswidrigen Beschluss dennoch Kostennachteile hinnehmen muss. Wird der Eigentümer nicht beeinträchtigt und lehnt dennoch die bauliche Veränderung bei der Beschlussfassung ab, wäre eine Umlage von Kosten hingegen grundsätzlich ausgeschlossen.

Eigentlich ein paradoxes Ergebnis!

In seiner oben genannten Entscheidung orientiert sich der BGH nun streng am Wortlaut der Vorschrift: maßgeblich ist für die Kostenbefreiung des Eigentümers deshalb nur, dass der Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob er – i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG – beeinträchtigt wird oder nicht.

Für die Eigentümerversammlungen und Abstimmungen bedeutet dies grundsätzlich bei baulichen Veränderungen, das nur „wer bestellt auch bezahlt“, will heißen: wer eine bauliche Veränderung ablehnt, wird grundsätzlich nicht (mehr) an den Kosten beteiligt, egal ob seine Zustimmung im Einzelfall gem. § 14 WEG entbehrlich war oder nicht.

Freilich bleibt es den Eigentümern unbenommen mit qualifizierter Mehrheit gemäß § 16 Abs. 4 WEG eine andere Kostenverteilung zu beschließen, die – im Einzelfall – dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung trägt; (auch) in diesem Fall ist § 16 Abs. 6 Satz 1 WEG unanwendbar, vgl. § 16 Abs. 6 Satz 2 WEG.

Für Verwalter bedeutet das Urteil je nach Beschlussvorschlag und Abstimmungsverhalten der Eigentümer einen Mehraufwand, denn er muss die Nein-Stimmen genau protokollieren und bei der entsprechenden Abrechnung die Kostenbefreiung berücksichtigen. Dies gilt selbst dann, wenn der Beschluss keine Kostenverteilung regelt.

Bei Fragen zum Wohnungseigentumsrecht oder Mietrecht steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes, zugleich Fachanwalt für Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht, gerne zur Verfügung.

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