Mietrecht: bei Modernisierungen zählt grundsätzlich der aktuelle Zustand

Egal ob eine vorhandene Immobilie vom Eigentümer selbst genutzt wird oder diese vermietet ist; Investitionen können sich lohnen. Als Vermieter ist dabei oftmals interessant, dass der Mieter gem. § 554 BGB Modernisierungen nicht nur dulden muss, sondern die Kosten teilweise gem. § 559 BGB auch auf den Mieter umgelegt werden können.

Doch auch hierbei sind Grenzen zu beachten, die der BGH in seinem Urteil vom 20. Juni 2012 (Az.: VIII ZR 110/11) entgegen einer weit verbreiteten Ansicht in Rechtsprechung und Literatur konkretisiert hat.

Bislang wurde nämlich überwiegend die Auffassung vertreten, dass das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme sich allein nach dem vom Vermieter zur Verfügung gestellten Zustand der Mietsache beurteile und deshalb Verbesserungsmaßnahmen des Mieters außer Betracht zu bleiben hätten. Dem erteilte der BGH nun eine Absage und führt in seinem amtlichen Leitsatz aus:

„Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen.

Hintergrund dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist, dass nicht ein – früher einmal zutreffender aber nun – fiktiver Zustand unter Nichtbeachtung genehmigter Mieterinvestitionen Maßstab für die Beurteilung einer Modernisierung zu kann. Wie der BGH weiter ausführt, hat der Mieter zwar grundsätzlich keinen Anspruch darauf, „dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Erteilt der Vermieter die Zustimmung zu baulichen Maßnahmen des Mieters, hat der Vermieter es in der Hand, diese an Bedingungen zu knüpfen und so sicherzustellen, dass die vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen sich mit den von ihm beabsichtigten Investitionen in Übereinstimmung bringen lassen und – falls vom Vermieter gewünscht – dauerhaft in der Wohnung verbleiben. Selbst wenn aber die Vertragsparteien eine Vereinbarung über den dauerhaften Verbleib der Mieterinvestition in der Wohnung nicht getroffen haben, wird der Vermieter eine Ausübung des Wegnahmerechts des Mieters (§ 539 BGB) in der Regel nach § 552 BGB abwenden können.

Bei Fragen zum Mietrecht und Immobilienrecht steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes gerne zur Verfügung.

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