Zahlungsrückstände bei Betriebskostenerhöhungen können zur fristlosen Kündigung berechtigen

Ein kleiner Aufschrei ging durch die Reihen der Mietrechtler, als erste Details zum BGH Urteil vom 18.07.2012, Az. VIII ZR 1/11 durchsickerten. So mancher Vermieter dürfte hingegen jubeln, denn das Urteil kann im Einzelfall schneller den Weg für eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen eröffnen.

Doch eins sei vorausgeschickt: rechtlich bringt die Entscheidung wenig Unerwartetes. Einzig die Streitfrage, ob bei Betriebskostenerhöhungen zunächst eine Zahlungsklage erhoben werden muss bevor der dort erstrittene Titel zur Kündigung berechtigt, ist entschieden.

Die Karlsruher Richter haben sich der Literaturmeinung angeschlossen, dass der Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann, wenn der Mieter eine vom Vermieter einseitig erhöhte Betriebskostenvorauszahlung nicht bezahlt und die Rückstände der Höhe nach eine Kündigung rechtfertigen.

Doch halt, wie kann das sein? Erst wenige Wochen zuvor hatten die BGH-Richter doch entschieden (Urt. v. 15.05.2012, Az. VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11), dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung eine formell und materiell ordnungsgemäße Abrechnung voraussetzt. Und dann jetzt diese Kehrtwende? Tatsächlich?

Ein Blick ins Urteil zeigt jedoch schnell, dass hier der genaue Einzelfall betrachtet werden muss. Denn ohne Erfolg rügte in diesem Fall die Revision, der Mieter habe ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlung bzw. zumindest hinsichtlich des Erhöhungsanteils. Wie der BGH weiter sehr deutlich ausführt, hatte der Mieter schlicht vergessen, diese Einrede vor Ausspruch der Kündigung zu erheben. Und das ist die Krux in dem aktuellen BGH-Fall, denn Einreden müssen aktiv von der jeweiligen Partei erhoben werden (vgl. BGH NJW-RR 2005, 1041, NJW-RR 1987, 903).

Insoweit bleibt der BGH also seiner Linie treu und schließt mit dem Hinweis:

„Der Senat hat mit zwei Urteilen vom 15. Mai 2012 (VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11, jeweils juris Rn. 16) entschieden, dass eine Anpassung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit begründet ist, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Der Mieter kann durch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nachprüfen, ob die Anpassung gemäß § 560 Abs. 4 BGB gerechtfertigt ist oder nicht und welches Prozessrisiko er eingeht, wenn er nicht zahlt. Sollte ihm der Vermieter die Einsicht nicht ermöglichen, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. In diesem Fall ist eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung ausgeschlossen.“

Was lernt der Mieter also aus dem aktuellen BGH-Urteil?

1.) Betriebskostenabrechnung überprüfen und Einsicht in die Belege nehmen
2.) wird die Einsicht nicht gewährt, sofort Zurückbehaltungsrecht geltend machen
3.) vorsichtigen Mietern sei angeraten, Betriebskostenerhöhungen im Zweifel zunächst „unter Vorbehalt“ zu zahlen, weil man sich sonst möglicherweise der Gefahr einer Kündigung aussetzt.

Grundsätzlich betrachtet muss der Einbehalt von Zahlungen im Mietrecht immer kritisch hinterfragt werden, denn die Möglichkeit über Zahlungseinstellungen Druck auf den Vermieter auszuüben, kann sich mitunter schnell als Bumerang erweisen.

Wichtig für Vermieter ist hingegen, dass nur eine formell und materiell ordnungsgemäße Abrechnung eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung rechtfertigt.

Bei Fragen zum Mietrecht und Immobilienrecht steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes gerne zur Verfügung.

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