Zulässigkeit von Verlängerungsklauseln bei Maklerverträgen/Vorsicht beim Vertragsabschluss

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in einer jüngeren Entscheidung mit der Zulässigkeit von Verlängerungsklauseln im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Maklervertrages befasst. Der Entscheidung vom 28.05.2020 (I. ZR 40/19) lag folgendes zu Grunde:

Ein Makler hatte mit dem Eigentümer einer Eigentumswohnung einen Alleinauftrag geschlossen. Dem Maklervertrag waren Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) unterlegt. Diese sahen eine sechsmonatige Mindestlaufzeit mit einer dreimonatigen Verlängerungsklausel vor. Dabei wurde dem Eigentümer in einem weiteren Regelungswerk eine vierwöchige Kündigungsfrist eingeräumt. Der Eigentümer kündigte den Alleinauftrag (zunächst) nicht. Noch während der sechsmonatigen Laufzeit gestattete er einem anderen Makler, das Objekt anzubieten.

Nach Ablauf der Mindestlaufzeit veräußerte der Eigentümer die Wohnung an einen von dem Drittmakler vermittelten Käufer. Darauf reichte der zunächst beauftragte Makler beim Landgericht eine Schadensersatzklage ein, mit dieser reüssierte. Die Berufung des Eigentümers führte zur Klagabweisung. Hiergegen richtete sich die von dem Makler eingereichte Revision, die erfolglos blieb.

Der BGH postulierte in dieser Entscheidung die Unwirksamkeit der Verlängerungs-/Kündigungsklausel in dem konkreten Fall, in dem dieser ausführte (Leitsatz 5):

Sehen AGB die automatische Verlängerung eines einfachen Makleralleinauftrags für den Fall einer unterbliebenen Kündigung vor und wird die Länge der Kündigungsfrist in weiteren allgemeinen Regelungen bestimmt, auf die der Verwender in den AGB nicht ausdrücklich hinweist und die deshalb nicht wirksam in das Regelungswerk einbezogen werden, ist die Verlängerungsklausel insgesamt unwirksam.

Die Zulässigkeit einer dreimonatigen AGB-Verlängerungsklausel hat der BGH entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtes korrigiert und bestätigt, dass solche Klauseln grundsätzlich wirksam in AGB vereinbart werden können. Weiter bestätigt hat der BGH die Möglichkeit, dass ein Makler unter Verwendung von AGB einen sog. Alleinauftrag vereinbaren könne.

Anmerkung: Erstmals seit Jahrzehnten musste sich der BGH wieder mit der AGB-Tauglichkeit eines einfachen Alleinauftrages befassen. In dem dies bestätigt wurde, ist für absehbare Zeit die Zukunft des Alleinauftrages wohl gesichert.

Quellenhinweis: IBR 2020, 487

Rechtsanwalt Walther Glaser
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