Wirksamer Verwaltervertrag

Der Bundesgerichtshof hat im Juli diesen Jahres ein recht interessantes Urteil im Hinblick auf die Verwalterbestellung und den Abschluss des Verwaltervertrages erlassen, zudem nun die ausführlichen schriftlichen Entscheidungsgründe veröffentlicht wurden.

Sowohl für Wohnungseigentümer als auch Verwalter ergeben sich folgende Tipps und Handlungsempfehlungen aus diesem Urteil:

1.) Ob Klauseln eines Verwaltervertrages angemessen sind oder z.B. überraschend, ist nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage, sondern bei Anwendung des Vertrages im Verhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter aufgrund eines konkreten Anlasses. Ein denkbares Beispiel könnte hier z.B. die Streitfrage sein, ob eine Sondervergütung des Verwalters angemessen oder überraschend sei.

2.) Eine Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen widerspricht nicht per se dem Gebot der Wirtschaftlichkeit und damit einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Eine deutliche Überschreitung muss hingegen auf Sachgründen beruhen. Denkbar wäre hier z.B. ein Mehraufwand für eine besonders kleine Eigentümergemeinschaft oder z.B. eine besonders zerstrittene Gemeinschaft, bei der regelmäßig durch einen oder mehrere Miteigentümer Anfechtungsklagen erhoben werden.

3.) Ob der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Vertrag mit Pauschalvergütung oder einer je nach Tätigkeit aufgeschlüsselten Vergütung anbietet, bleibt grundsätzlich ihm überlassen. Wichtig ist nur, eine klare und transparente Regelung hinsichtlich der Aufgaben und der jeweils hierfür anfallenden Vergütung. Für die Tätigkeit der laufenden Verwaltung muss nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der tatsächliche Gesamtaufwand der Vergütung erkennbar sein. Z.B. also eine Art Grundgebühr für die laufende Verwaltung und die gesetzlich vorgeschriebene Eigentümerversammlung, die im Vertrag deutlich geregelt sein muss.

4.) Eine Abberufung des Verwalters kann von jedem Wohnungseigentümer (vergleiche die Regelungen § 21 Abs. 3 und 5 WEG) verlangt werden, wenn es nicht gelingt einen wirksamen Verwaltervertrag mit dem Verwalter zu schließen sowie eine Kündigung des wirksam geschlossenen Verwaltervertrages aus wichtigem Grund, wenn es nicht gelingt, den Verwalter in die vorgesehene Organstellung zu berufen.

Quelle: BGH, Versäumnisurteil vom 5. Juli 2019 – V ZR 278/17

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