Boardinghaus! Wie ist dieses planungsrechtlich einzuordnen.

Zu der Frage, wie ein sogenanntes Boardinghaus planungsrechtlich einzustufen ist, hat der VGH Baden-Württemberg in einer unlängst ergangenen Beschlussentscheidung vom 03.08.2017 (5 S 1030/17) erhellendes ausgeführt:

Zu entscheiden war über folgenden Sachverhalt: Dem Eigentümer eines Wohngebäudes wurde eine Baugenehmigung für den „Umbau eines Wohnhauses, Anbau an Wohnhaus“ erteilt. Dieser nutzte sodann das Gebäude unter der Bezeichnung „Boardinghaus“ als Monteurunterkunft.

Die zuständige Baurechtsbehörde untersagte diese Nutzung unter Androhung von Zwangsgeld. Hiergegen klagte der Eigentümer.

Der VGH Baden-Württemberg bestätigte die ergangene Nutzungsuntersagung als rechtsmäßig, in dem dieser argumentierte, der Begriff Boardinghaus sei bauplanungsrechtlich nicht definiert. Das Vorhaben müsse sich vielmehr einer der (abschließenden) Nutzungsarten des Baurechtes zuordnen lassen. Durch die Genehmigung als „Wohnhaus“ sei in sich der Art der baulichen Nutzung ein Wohnen im bauplanungsrechtlichen Sinne legalisiert worden. Eine solche Wohnnutzung setze eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit voraus, die durch die Möglichkeit eigenständiger Haushaltsführung und unabhängiger Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthaltes gekennzeichnet ist. Dagegen sei für einen Beherbergungsbetrieb in Abgrenzung zum Wohnen kennzeichnend, so dass die Räume ständig wechselnden Gästen zu einem vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden. Eine eigene Häuslichkeit werde typischerweise nicht begründet.

Im konkreten Fall verhielt es sich so, dass zwischen 2 und 4 Personen pro Zimmer untergebracht wurden, die sich eine Gemeinschaftsküche teilten. Darüber hinaus erbrachte der Eigentümer noch zusätzliche Dienstleistungen (Reinigung von Bettwäsche u.a.).

Bei einer Zimmervermietung, die sich auf eine reine Übernachtungs- und Aufenthaltsmöglichkeit beschränkt und bei der der Gast ausstattungsbedingt auch auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen sowie Gemeinschaftseinrichtungen angewiesen sei, sei als Beherbergungsbetrieb zu qualifizieren, der als solcher aber nicht genehmigt sei.

Kommentar: Die Entscheidung bestätigt die bisherige Rechtsprechung des VGH Baden-Württemberg (u.a. mit Beschluss vom 17.01.2017 -8 S 1641/16). Dabei ist zu sehen, dass die Abgrenzung von Wohnen zu Beherbergungsbetrieben in praxi oftmals Schwierigkeiten bereitet. Im Einzelfall zu beachten sind die Raumaufteilung, Aufenthaltsdauer, sowie etwaige Dienstleistungen des Eigentümers/Vermieters.

Maßgebend ist die Einteilung neben der Frage der baurechtlichen Zulässigkeit, auch für die Anforderungen an die Errichtung von Stellplätzen sowie des Brandschutzes.

Quellenvermerk: IBR 2017, 586

Walther Glaser
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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