Änderungsvorbehalt in Fertighausvertrag „Wirksam“?

Änderungsvorbehalt in Fertighausvertrag „Wirksam“?

Im Rahmen von Fertighausverträgen finden sich oftmals Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) die sog. Änderungsvorbehalte vorsehen. Solche Regelungen erfreuen sich auch in Bauträgerverträgen reger Konjunktur. Dahinter steht in der Regel die Besorgnis der vertragsgestaltenden Partei im Rahmen der Planung/Kalkulation etwas übersehen zu haben. Änderungsvorbehalte sind deshalb oft pauschal und weitgreifend formuliert, um einen möglichst großen Anwendungsbereich zu eröffnen. Genauso regelmäßig verstoßen solche Klauseln gegen die strengen Anforderungen, die die Rechtsprechung; insbesondere die des für Bausachen zuständigen 7. Senates des BGH als Zulässigkeitshürden etablieren.
In einer kürzlich ergangenen Entscheidung des OLG Koblenz (Urtl. v. 02.03.2017 – 2 U 296/16) hatte das Obergericht über folgende Vertragsbestimmungen zu befinden; das Verfahren war im Wege einer sog. Verbandsklage eines gemeinnützigen Vereins zum Schutz privater Bauherren initiiert worden:

  1. Werden aus baurechtlichen Gründen oder weil sich DIN-Normen oder diesen vergleichbare technische Vorgaben geändert haben, Änderungen erforderlich, so kann das Unternehmen diese vornehmen, sofern hierdurch keine Wertminderung eintritt und diese Änderung für den Bauherren zumutbar sind.
  2. Der endgültige Preis wird dann anhand der jeweils gültigen Preisliste vom Unternehmen festgelegt.
  3. Werden aufgrund behördlicher Auflagen Leistungsänderungen erforderlich, trägt der Bauherr die dadurch evtl. entstandenen Mehrkosten.“

Das OLG Koblenz entschied: Sämtliche (3) Klauseln sind wegen Verstoßes gegen § 308 Nr. 4 BGB, der die Verwendung von Änderungsvorbehalten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen einschränkend reglementiert, unwirksam. Unter Bezugnahme auf zitierte Rechtsprechung des BGH sah das OLG Koblenz die Anforderungen der zitierten Bestimmung nicht für erfüllt an. Hierfür sei es erforderlich, dass für die Änderung ein triftiger Grund vorliege und die Klausel die triftigen Gründe für die einseitige, nachträgliche Leistungsbestimmung auch definierte, sodass für den Verbraucher zumindest ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit der möglichen Leistungsänderungen gegeben sei. Diesen Anforderungen – so das OLG Koblenz – genügen die Klausen nicht.
Insbesondere sah das Obergericht eine Leistungsänderung wegen baurechtlichen/bautechnischen Gründen in der konkreten Formulierung für zu weit gefasst an, weil dadurch auch Anpassungen erfasst würden, die letztlich der Verwender (beispielsweise wegen eines Planungs- oder Ausführungsfehlers) zu vertreten hätte (Ziff. 1).
Das einseitige Preisbestimmungsrecht des Verwenders sei unzulässig, weil dieses in dessen beliebiger Kalkulation liege (Ziff. 2). Für einen wirksamen Änderungsvorbehalt könne im Weiteren nicht jegliche behördliche Auflage, die bei mangelfreier Leistung des Verwenders ohnehin ergangen und mithin vom Verwender zu kalkulieren gewesen wäre, nebst der pauschalen Abwälzung sämtlicher Mehrkosten (Ziff. 3).

Die Entscheidung, die zum Zeitpunkt der Verfassung dieses Artikels noch nicht rechtskräftig ist – die Nichtzulassungsbeschwerde ist vor dem BGH anhängig – ist fraglos zu begrüßen. Wir werden weiter zu dieser Thematik berichten.

 

Walther Glaser
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Quelle: IBR 2017, 345

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