Instandhaltung & Instandsetzung: im Zweifel trägt die Gemeinschaft die Kosten

Immer wieder stellt sich im Wohnungseigentumsrecht die Frage, ob und welche Kosten der Sondereigentümer bei Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen hat.

Grundsätzlich ist es in der Teilungserklärung durchaus möglich, die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung wirksam auf den jeweiligen Sondereigentümer alleine zu übertragen. Hierfür erforderlich ist aber eine klare und eindeutige Regelung, denn ansonsten bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (BGH NZM 2012, 419). Sind die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung wirksam auf den Sondereigentümer übertragen, so hat dieser grundsätzlich alle Kosten einer Maßnahme zu tragen, also auch solche Kosten, die dadurch anfallen, dass im Zusammenhang mit der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in das Sondereigentum eingegriffen und dieses verändert wird.

Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 9. Dezember 2016 – V ZR 124/16).

War hingegen das Sondereigentum schon vorher in Mitleidenschaft gezogen, so hat der Sondereigentümer diese Kosten selbst zu tragen (Beispiel: nach Rohrbruch durchfeuchtete Zwischendecke ist Sache des Sondereigentümers, die Reparatur der Rohre hingegen im Zweifel Sache der Gemeinschaft).

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