Ferienwohnung ist keine Wohnung

Ein Thema, dass die Menschen gerade am Bodensee, im Hinterland bis Ravensburg und auch im Allgäu betrifft:

Die Vermietung von Einliegerwohnungen oder sonstigen normalerweise leerstehenden Gebäuden oder Gebäudeteilen an Touristen bietet eine unkomplizierte Möglichkeit, den Raum sinnvoll zu nutzen und sich ein kleines Zubrot zu erwerben. Außerdem kann man sicher sein, dass die Mieter nur eine kurze Zeit bleiben und so muss man sich nicht mit Kündigungen, Abmahnungen etc. herumärgern und auch das finanzielle Risiko ist überschaubar.

Doch was sagen die übrigen Anwohner dazu? Den ganzen Sommer über feierlustige Besucher als Nachbarn zu haben ist nicht für jedermann eine atraktive Vorstellung. Und auch die Kommunen beklagen zuweilen, dass einzelne Stadteile sich in der Saison zu Ferienquartieren wandeln und im übrigen Jahr einen tristen und ausgestorbenen Anblick bieten.

Insofern verwundert es nicht, dass Juristen seit Jahren bereits darüber streiten, unter welchen Voraussetzungen Ferienwohnungen in Wohngebieten zulässig sind und ob überhaupt eine Änderung der bisherigen Nutzung gegeben ist, wenn man nicht mehr dauerhaft eine Wohnung bewohnt, sondern z.B. nur im Sommer.

Aktuell hat der VGH Mannheim eine weitere Entscheidung getroffen (Beschl. v. 26.1.2017 – 5 S 1791/16) und folgenden Leitsatz formuliert:

Die „temporäre (unter 6 Monate im Jahr), jährlich wiederkehrende“ Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung (Vermietung an Feriengäste) ist kein „Wohnen“ i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO. Wird die Nutzung einer Wohnung in einem bislang nur zum „Wohnen“ i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO genehmigten Gebäude in dieser Weise geändert, liegt darin eine Nutzungsänderung i. S. des § 29 Abs. 1 BauGB.

Der VGH begründet dies (auch mit Verweis auf das BVerwG) unter anderem damit, dass die Wohnruhe im übrigen Wohngebiet geschützt werden müsse. Die Nutzung als Ferienwohnung liege aufgrund ihres andersartigen Charakters außerhalb der Variationsbreite einer genehmigten Wohnnutzung, insbesondere auch deshalb, weil sie wegen des ständigen Wechsels der Feriengäste und vermehrten Kfz.-Verkehrs zu höheren (Immissions-)Belastungen für die Nachbarschaft führen könne. Die Aufnahme dieser veränderten Nutzung berühre auch bodenrechtliche Belange neu, insbesondere – durch Aufgabe von Räumen zum „Wohnen“ i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO – Wohnbedürfnisse der Bevölkerung (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB), Umweltbelange durch Auswirkungen auf die Nachbarschaft (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 d) BauGB) und Belange des Verkehrs durch vermehrten Kfz.-(Anlieger-)Verkehr (§ 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB).

Die einem wechselnden Personenkreis zur Erholung dienenende Ferienwohnung ist nach Auffassung des VGH damit also grundsätzlich eine städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsart neben der herkömmlichen Wohnung. Der VGH ließ sich auch nicht von der halbjährlichen Dauer der Nutzung als Ferienwohnung beeindrucken: Dies ändere nichts an der qualitativen Andersartigkeit einer Ferienwohnung im Unterschied zur normalen Wohnung.

Was bedeutet das im Ergebnis?

Zumindest für Baden-Württemberg hat sich herauskristallisiert, dass die Verwaltungsgerichte der Praxis des schleichenden Einzugs von Ferienwohnungen in Wohngebiete und der damit einhergehenden Erodierung der originären Nutzungsstrukturen einen Riegel vorschieben wollen. Freilich gilt wie immer: „Wo kein Kläger, da kein Richter.“ Wo es aber Kläger gibt, die sich gegen die illegitime Umnutzung von Immobilien zur Wehr setzen, sind deren Chancen nunmehr gestiegen.

Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt

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privates & öffentliches Baurecht,
Verwaltungsrecht, Nachbarrecht

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3 Antworten auf Ferienwohnung ist keine Wohnung

  1. schmidt123 sagt:

    Die Argumentation des VGH ist Blödsinn.

    Dass die „Wohnruhe“ in einem Wohngebiet geschützt werden müsse und deshalb Ferienwohnungen aufgrund des „andersartigen Charakters“ „außerhalb der Variationsbreite einer genehmigten Wohnnutzung“ liegen, ist nicht nachvollziehbar.

    Ach, dass sich dadurch vermehrter KFZ-Verkehr ergebe und es deshalb zu höheren Immissionsbelastungen komme, ist Blödsinn.

    Feriengäste verhalten sich nicht viel anders als normale Bewohner einer Wohnung. Sie verlassen nicht häufiger das Haus als andere, sie feiern auch nicht mehr als andere. Und sie fahren auch nicht mehr mit dem Auto als andere.

    Das Gegenteil ist der Fall. Ferienwohnungen sind nicht jeden Tag vermietet. Mitunter stehen sie auch mal mehrere Tage leer. Manchmal sogar über Wochen. Dann wird dort auch nicht gefeiert und es findet überhaupt kein KFZ-Verkehr statt.

    Und selbst, wenn die Wohnungen vermietet sind, steigen Gäste nicht häufiger ins Auto als Dauerbewohner. Der „normale“ Bewohner steigt morgens ins Auto und fährt zur Arbeit. Der Feriengast steigt morgens ins Auto und fährt irgendwohin um einen Ausflug zu machen. Oder bleibt „zuhause“ und setzt sich in den Garten oder auf den Balkon. Oder er geht spazieren. Sein Verhalten unterscheidet sich nicht so sehr vom Verhalten der Anwohner.

    Dass ein „ständiger“ Wechsel stattfindet ist auch ein Trugschluss. Wie definiert sich denn „ständiger“ Wechsel? Täglich? Wöchentlich? Monatlich? Unserer Erfahrung nach (2 Ferienwohnungen, ein großes Ferienhaus) bleiben die meisten Gäste eine ganze Woche. Dann folgen in der Häufigkeit Gäste, die zwei oder drei Wochen bleiben. Es gibt auch Gäste, die Monate bleiben. Sehr oft werden Wohnungen nicht an Feriengäste vermietet sondern an handwerker, die von weiter her kommen und Aufträge vor Ort abarbeiten.

    Und unsere langjährige Erfahrung hat gezeigt, dass von Ferienwohnungen für die umliegende Bevölkerung keinerlei Mehrbelastung durch Lärm oder Abgasimmissionen ausgeht. Im gegenteil – Feriengäste lassen das Auto häufiger stehen. Außer, wenn es sich um Handwerker handelt. Die steigen dann, wie alle anderen Bewohner in der Umgebung auch, morgens ins Auto, fahren zur Arbeit und kommen abends zurück. Würden die Wohnungen dauerhaft vermietet, würden es deren Bewohner nicht anders machen.

    Ich weiß also nicht woher VGH und BVerG ihre seltsamen Begründungen hernehmen. Der Realität entsprechen sie jedenfalls nicht.

    Und wenn man dann noch dagegenhält, dass in Ferienregionen sehr viel mehr Belastung von Besuchern ausgeht, die Tagesausflüge in die Region machen und am Ende des Tages wieder nach Hause verschwinden, bekommt das Argument der Belastung durch Ferienwohnungen noch weniger Gewicht.

    Das kann man z. B. im Schwarzwald sehr gut sehen. Die meisten Belastungen durch Verkehr, Lärm und Abgase entstehen durch jene Besucher, die am Vormittag in den Schwarzwald einfallen, dort mehr oder weniger sinnlos mit lauten Motorrädern oder Autos herumfahren und abends wieder nach Hause fahren. Der Gast vor Ort in einer Ferienwohnung findet so jedenfalls keine Ruhe und Erholung.

    • Rechtsanwalt E. Kalthoff sagt:

      Zugegeben, das Gericht argumentiert hier vorrangig mit dem Störpotential der Ferienwohnungen; man kann hier Ihre gegenteilige Ansicht sehr gut vertreten. Auf der anderen Seite sehe ich gerade den Leerstand außerhalb der Saison kritisch: Für die übrigen Bewohner des Gebiets kann es auch belastend sein, in einem halbleeren Viertel zu wohnen. Auch das Gewerbe passt sich natürlich der Nachfrage an; im Sommer ist alles rappelvoll, im Winter kann man die geschlossenen Eisdielen anschauen. Insofern meine ich, dass Wohnen und Urlaubmachen schon zwei unterschiedliche Nutzungen darstellen. Ich gebe Ihnen aber dahingehend Recht, dass ich auch der Auffassung bin, dass der durchschnittliche Feriengast nicht mehr Lärm oder Abgase verursacht als der dauerhafte Bewohner. Welche Motivation der VGH auch gehabt haben mag – etztlich musste das Gericht irgendwie an den Begriff des „Wohnens“ anknüpfen, da dieser im Gesetz steht.

  2. Dowo sagt:

    Schmidt123 hat völlig recht. Wir wohnen im Spreewald und haben auch 2 Ferienwohnungen. Da ist es genau so. Durch solche Rechtssprechung fühlen sich neidische Mitmenschen angespornt, ihrem Nachbarn mal so richtig eins auszuwischen. Bevor es solche Urteile gab, lebten die Menschen friedlich mit Ferienwohnungen in Wohngebieten nebeneinander.
    Man darf auch nicht vergessen, welchen Wirtschaftsfaktor Ferienwohnungen in einigen Regionen haben. Bei uns gibt es keine/kaum Industrie. Von irgendetwas müssen die Leute ja auch leben. Dann suchen sie sich einen Erwerb und investieren und dann kommen Richter mit solchen Urteilen im die Ecke.
    Unsere Gäste fahren früh zu einem Ausflug und kommen abends zurück, oder bewegen das Auto tagelang nicht, da die meisten mit dem Fahrrad unterwegs sind. Es sind auch keine grölenden „Mallorca-Urlauber“. Es sind Leute, die selbst Ruhe und Erholung suchen. Und wenn mal einer dabei ist, der Ärger macht, dann ist der nach ein paar Tagen wieder weg, was bei Dauerbewohnern ja bekanntlich anders ist.
    Und das im Winter die Gebiete ruhiger sind und die Eisdiele zu hat, sollte doch wohl auch kein Maßstab sein. Schlimmer finde ich, wenn die Gegend ständig ruhig ist und langsam ausstirbt, dann brauchen wir überhaupt keine Eisdiele und keinen Bäcker und keinen Kahnfahrer (Spreewald) und eben keine Infrastruktur mehr. Dann sollen doch die letzten Alten, die in den verwaisten Gegenden wohnen, sehen, wie sie zum Arzt kommen.

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