Eigenbedarfskündigung: Alternativwohnung und Bildung einer Wohngemeinschaft

Im Rahmen einer Nichtzulassungsbeschwerde hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Beschluss vom 23.08.2016 (VIII ZR 178/15) zu relevanten Fragen hinsichtlich der Berechtigung einer Eigenbedarfskündigung Stellung genommen.

Hintergrund war die Eigenbedarfskündigung eines Vermieters, der seine vermietete 4-Zimmer-Wohnung an seinen ledigen Sohn vergeben wollte, weil dieser in der Nähe der Wohnung ein BA-Studium aufnehmen und mit einem Freund einen eigenen Haushalt im Rahmen einer Wohngemeinschaft gründen wollte. Die Mieter wandten sich gegen die Eigenbedarfskündigung. Aus ihrer Sicht rechtfertige die Absicht, eine Wohngemeinschaft zu gründen, keinen höheren Eigenbedarf. Zudem war einige Monate zuvor in demselben Haus eine vergleichbare Wohnung des Vermieters frei und erneut vermietet worden. Die Mieter behaupten, dass zum Zeitpunkt der Weitervermietung dieser anderen Wohnung der Nutzungswille des Sohnes bereits bestanden hatte. Folglich habe der Vermieter diese andere Wohnung für seinen Sohn nutzen müssen.

Die Frage, ob eine beabsichtigte Wohngemeinschaft einen Eigenbedarf rechtfertigen kann, hatte der VIII. Senat des BGH bereits in seinem Urteil vom 04.03.2015 (Az: VIII ZR 166/14) entschieden. Hiernach haben die Gerichte die Vorstellungen des Vermieters von angemessenem Wohnungsbedarf – bis zur Schwelle des völlig überhöhten Wohnbedarfs – zu respektieren. Hierbei kann sich der Umfang des Wohnungsbedarfs auch durch den Wunsch eine Wohngemeinschaft mit einem Freund zu bilden, erhöhen.

Darüber hinaus äußerte sich der BGH in seinem Beschluss vom 23.08.2016 über die möglichen Folgen, wenn zum Zeitpunkt des endgültigen Entstehens des Nutzungswunsches an der eigenen Wohnung eine Alternativwohnung zur Verfügung steht. Zwar habe der Eigentümer aufgrund seines Eigentumsgrundrechts grundsätzlich das Recht eine ganz bestimmte seiner Wohnung nutzen zu wollen. Wenn jedoch eine vergleichbare Alternativwohnung frei steht, in welcher der Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche ebenfalls realisierbar ist, kann die Eigenbedarfskündigung hinsichtlich der vermieteten Wohnung rechtsmissbräuchlich sein. Zudem habe der Richter die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches an der konkreten Wohnung unter Würdigung aller Gesamtumstände zu prüfen. An dieser Ernsthaftigkeit könnten jedoch Zweifel bestehen, wenn ohne einen in der Wohnung angelegten, ersichtlichen Grund, eine vermietete Wohnung der frei stehenden Wohnung vorgezogen wird.

Quellen: BGH, Beschluss vom 23.08.2016 – VIII ZR 178/15; BGH Urteil vom 04.03.2015 – VIII ZR 166/14

 
Rechtsanwältin Carmen Lau

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