„Beseitigung“ einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückstands

Wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Zahlung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, kann der Vermieter nach § 543 Abs. 1, 2 Nr. 3a BGB das Mietverhältnis außerordentlich, fristlos kündigen. Dieselbe Kündigungsmöglichkeit besteht nach § 543 Abs. 1, 2 Nr. 3b BGB, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Zahlung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Eine solche fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückständen ist/wird jedoch nach § 543 Abs. 2 S. 2, 3 BGB bzw. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, wenn

  1. Der Mieter vor Erhalt der Kündigung die Rückstände bezahlt hat oder
  2. Der Mieter nach Erhalt der Kündigung unverzüglich die Aufrechnung mit ihm gegenüber dem Vermieter zustehenden Forderungen erklärt oder
  3. Der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die fällige Miete bezahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet.

In seinem Urteil vom 24.08.2016 hat der Bundesgerichtshof bestätigt, dass eine aufgrund von Zahlungsrückständen erklärte fristlose Kündigung nur dann unwirksam ist/wird, wenn durch die Zahlung oder Aufrechnung die Rückstände vollständig ausgeglichen werden. Sind daher Rückstände aufgelaufen, die nach den §§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 3a, 3b BGB für eine außerordentliche, fristlose Kündigung ausreichen, genügt es nicht die Rückstände durch eine Teilzahlung auf ein Maß zu reduzieren, das unter der Schwelle zur außerordentlichen Kündigung liegt. Vielmehr verhindert bzw. beseitigt nur eine vollstände Tilgung der Rückstände die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Hinweis: In der mietrechtlichen Praxis wird wegen der Möglichkeit der Beseitigung der fristlosen Kündigung durch Zahlung der Rückstände regelmäßig nicht nur die fristlose, außerordentliche sondern hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist erklärt. Die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung ist unabhängig von der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung und kann daher das Mietverhältnis häufig ersatzweise – wenn auch zu einem späteren Zeitpunkt – beenden.

Quellen: BGH Urteil vom 24.08.2016, VIII ZR 261/15; Dr. Andreas Kappus in NZM 2016, 765; Wolf-Rüdiger Bub und Nicola Bernhard in FD-MietR 2016, 381885

 Rechtsanwältin Carmen Lau

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