fristlose Kündigung: muss man als Vermieter immer gleich kündigen?

Als Vermieter sitzt man manchmal schon in der Zwickmühle: muss man die Mieter immer gleich kündigen, wenn ein Grund vorliegt oder soll man dem Mieter nochmals eine Chance geben?

Vertreter einer „harten Linie“ werden immer dafür plädieren, bei Vorliegen eines Grundes auch zu kündigen. Zum einen setzen gerade verhaltensbedingte Kündigungen für deren Wirksamkeit ja als gesetzliche Voraussetzung gerade eine Abmahnung voraus: der Mieter hatte also schon den sprichwörtlichen „Schuss vor den Bug“ erhalten und hält sich trotzdem erneut nicht daran. Zum anderen gab und gibt es in Literatur und Rechtsprechung eine weit verbreitete Meinung, die eine Kündigung unverzüglich nach Bekanntwerden des Grundes fordert und sich dabei auf § 314 BGB stützt. Begründet wird dies wahlweise auch damit, dass der Verstoß ja sonst gar nicht schlimm gewesen sein könne, wenn nicht unverzüglich gekündigt wird oder der Mieter quasi aus der „Nicht-Reaktion“ des Vermieters schließen dürfe, sein Verhalten rechtfertige jedenfalls keine Kündigung.

Nun Konsequenz in der anwaltlichen Beratung ist deshalb, wann immer ein Kündigungsgrund vorliegt, auch sicherheitshalber unverzüglich zu kündigen.

Bei dem mit Abstand häufigsten Kündigungsgrund dem Zahlungsverzug hat der Bundesgerichtshof nun aber die Voraussetzungen insoweit gelockert.

Gibt nämlich ein Vermieter selbst bei erheblichen Rückständen dem Mieter noch eine Chance diese Rückstände wieder auszugleichen und abwartet deshalb zunächst mit einer Kündigung ab, so hat der BGH nun klar gestellt, dass der Vermieter dadurch gerade nicht sein Recht eine außerordentliche, fristlose Kündigung anschließend auszusprechen verliert. Diese bislang bei den Juristen umstrittene Frage, ob eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nur innerhalb eines begrenzten Zeitkorridors nach Kenntnis von dem zur Kündigung berechtigenden Grund möglich ist, hat der Bundesgerichtshof nun mit überzeugenden Gründen zu Gunsten der Vermieter entschieden und damit letztendlich auch den Mieter einen Gefallen getan. Denn so wird möglicherweise die Anzahl der Vermieter größer, die zunächst nur die offene Forderung anmahnen und die Kündigung androhen, aber nicht bereits im ersten Anschreiben aussprechen.

BGH, Versäumnisurteil vom 13. Juli 2016 – VIII ZR 296/15, so in Auszügen wörtlich:

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB auf die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses gemäß §§ 543, 569 BGB schon nicht anwendbar. Davon abgesehen wäre die vom Berufungsgericht innerhalb der von ihm bejahten Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB vorgenommene Beurteilung aber auch nach den Maßstäben dieser Bestimmung rechtsfehlerhaft. Denn die Annahme, die Kündigung sei nicht in angemessener Frist ausgesprochen worden, ist angesichts des vom Berufungsgericht nicht berücksichtigten Umstands, dass die Zahlungsrückstände trotz Mahnung fortbestanden und die Klägerin durch das Zuwarten mit der Kündigung Rücksicht auf die Belange der Beklagten genommen hat (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB), nicht berechtigt. Die Sichtweise des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, dass ein für die Mieter gerade günstiges Zuwarten unterbliebe und der Vermieter gehalten wäre, zur Vermeidung eigener Nachteile, frühestmöglich eine fristlose Kündigung auszusprechen.

§ 314 III BGB lautet wie folgt:

Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.

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