Das Besichtigungsrecht des Vermieters

In der mietrechtlichen Beratung begegnet man häufig der Frage wann und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von Wohnraum das Recht hat, die vom Mieter bewohnte Wohnung zu besichtigen. Hierbei unterliegen Vermieter immer wieder dem Irrglauben, dass sie zu regelmäßigen, zumindest jährlichen Routinekontrollen berechtigt wären. Dies ist jedoch nicht der Fall.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (zuletzt: BGH Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13) muss der Mieter dem Vermieter nur Zutritt zur Mietwohnung gewähren, wenn hierfür ein sachlicher Grund besteht. Dies gilt auch, wenn in einer Bestimmung des Formularmietvertrags steht, dass der Vermieter ein generelles Recht zum Betreten der Mietsache – beispielsweise ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustands“ – hat. Eine solche Mietvertragsklausel ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 S.1 BGB unwirksam. Dies gilt vor dem Hintergrund, dass der Mieter nach Artikel 13 des Grundgesetzes ein Recht darauf hat, in seinen Wohnräumen unbehelligt zu bleiben.

Ein zur Besichtigung berechtigender sachlicher Grund kann z.B. vorliegen wenn:

  • das Mietverhältnis beendet ist und der Vermieter Mietinteressenten die Wohnung zeigen möchte
  • der Vermieter die Wohnung verkaufen möchte und hierfür Kaufinteressenten die Wohnung zeigen möchte
  • der Vermieter Instandsetzungs- und/oder Instandhaltungsmaßnahmen durchführen oder vorbereiten möchte (also wenn Reparatur- oder Wartungsarbeiten durchgeführt werden sollen)
  • konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Mietsache Schaden droht (z.B. muffiger Geruch aus der Wohnung, der den Verdacht von Schimmel rechtfertigt)
  • der Vermieter Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchführen möchte

Letztlich muss man sich also immer fragen, ob ein unbeteiligter Dritter nachvollziehen könnte, dass der Vermieter zu diesem Zweck die Wohnung betreten muss oder ob der Vermieter einfach nur „mal kucken“ möchte.

Auch wenn ein sachlicher Grund besteht, muss der Vermieter von seinem Besichtigungsrecht jedoch möglichst schonend Gebrauch machen, indem er Besichtigungen rechtzeitig ankündigt und möglichst alle Belange in einem Termin erledigt.

Wir empfehlen Vermietern daher in einem Besichtigungsverlangen stets nachvollziehbar den Grund für die Besichtigung anzugeben und den Termin wenn möglich mit einiger Vorlaufzeit zur Auswahl des Mieters zu stellen. Hierfür können beispielhaft drei Termine, die frühestens eine Woche – besser 14 Tage in der Zukunft liegen, vorgeschlagen werden, sodass sich der Mieter einen für ihn möglichst passenden Termin aussuchen kann.

Letztlich ist noch darauf hinzuweisen, dass sich der Vermieter keinesfalls eigenmächtig Zutritt zur Mietwohnung verschaffen darf, wenn nicht Gefahr im Verzug (z.B. Brand oder Wasserschaden) besteht. Eine solche Vorgehensweise könnte nicht nur im Wege einer Unterlassungsklage zivilgerichtlich verfolgt werden, sondern stellt auch einen Straftatbestand dar.

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