Mieterhöhung durch Wertsicherungsklausel Gleitklausel Indexmiete

Gerade im gewerblichen Mietrecht sind sie an der Tagesordnung: Wertsicherungsklausel, Gleitklausel und Indexklausel: egal wie diese auch genannt werden, im Kern regeln diese die Veränderung der Miete anhand außenstehender Faktoren. Soweit so gut, doch es gibt erhebliches Konfliktpotenzial bei solchen Klauseln zwischen Vermieter und Mieter.

Dies liegt zum einen daran, weil sich die gesetzliche Grundlage für solche Klauseln geändert hat und über das nun geltende Preisklauselgesetz einmal im Mietvertrag vorgesehene Klausel als wirksam gelten, solange bis durch ein Gericht die Unwirksamkeit festgestellt ist. Und diese Feststellung erfolgt nur ab dem Zeitpunkt der rechtskräftigen Entscheidung, also für die Zukunft. Für Mieter bedeutet dies, gegebenenfalls auch vor der Ankündigung einer Erhöhung, die im Mietvertrag enthaltene Klausel auf deren Wirksamkeit hin prüfen zu lassen.

Problematisch sind generell auch Klauseln in alten Verträgen, denn häufig sehen diese für die Erhöhung ein Punktesystem vor, was seit dem Jahr 2002 vom Statistischen Bundesamt nicht mehr fortgeführt wird. Die so genannte Umbasierung, also die Umrechnung, ist kompliziert und bisweilen sogar gar nicht mehr möglich weil die entsprechenden Faktoren fehlen. Die Punkte einfach mit einer prozentualen Veränderung gleichzusetzen ist aber häufig nicht sachgerecht.

Weiter werden in Altverträgen auch in Indizes verwendet, die heute vom Statistischen Bundesamt nicht mehr fortgeführt werden. Auch in diesen Fällen ist eine komplizierte Umrechnung erforderlich.

Nicht zuletzt kann im begrenzten Rahmen die jeweilige Erhöhung auch rückwirkend verlangt werden, was gerade bei gekündigten Mietverhältnissen gerne geschieht. Es stellt sich dann immer wieder die Frage, für welchen Zeitraum grundsätzlich die Miete rückwirkend verlangt werden kann. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Ist aber die Klausel im Mietvertrag so formuliert, dass die Rückstände erst fällig werden mit einem entsprechenden Aufforderungsschreiben, so gibt es gerne Streit darüber, ob noch längere Zeiträume aus der Vergangenheit gefordert werden können.

Wie Sie sehen sind die Fragen und Probleme bei Mieterhöhungen mit Wertsicherungsklauseln, Gleitklauseln und Indexklausel mannigfaltig und erfordern in der Regel die Beratung durch einen Rechtsanwalt.

In unserer Kanzlei steht Ihnen für derartige Fragen Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Dr. Boris Mattes gerne zur Verfügung.

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