Wie weit muss Bauträger Sonderwünsche des Erwerbers prüfen?

In einer lesenswerten Entscheidung vom 15.01.2016 hatte das OLG Karlsruhe darüber zu befinden, inwieweit einem Bauträger auch im Rahmen Sonderwünsche des Erwerbers Prüfungspflichten obliegen.

Bei der Entscheidung ging es um folgenden Sachverhalt: Ein Erwerber wünschte als Sonderwunsch die Installation einer Fußbodenheizung anstelle der in der Baubeschreibung vorgesehenen Radiatorenheizung. Die Ausführung der Heizungsanlage erfolgte durch den Heizungsbauer als Nachunternehmer des Bauträgers. Dieser rechnete auch den Aufpreis unmittelbar gegenüber der Erwerberin ab. Im Rahmen eines von der Erwerberin eingeleiteten selbstständigen Beweisverfahrens stellte der Gerichtsgutachter eine nicht ausreichende, DIN- konforme Beheizung des Wohnhauses fest und empfahl als Mängelbeseitigungsmaßnahme u.a. den Einbau von Raumthermostaten. Bezüglich des vom Sonderwunsch der Erwerberin unberührt gebliebenen Brennwertkessels konnte der Sachverständige keine mangelhafte Ausführung feststellen, bescheinigte vielmehr die ausreichende Dimensionierung und grundsätzliche Eignung desselben.

Der Bauträger vertrat die Auffassung, er sei für die vom Heizungsbauer verursachten  Ausführungsfehler im Rahmen des mit der Erwerberin geschlossenen selbstständigen Sonderwunschvertrages nicht verantwortlich.

Dem Widersprach das OLG Karlsruhe mit Hinweis auf die dem Bauträger als Sachwalter gegenüber dem Erwerber obliegenden Koordinierungspflichten. Selbst bei einem (unterstellten) Abschluss eines selbstständigen Sonderwunschvertrages zwischen Erwerberin und dem Nachunternehmer sei der Bauträger verpflichtet gewesen, sicherzustellen, dass die Sonderleistung sich in das Gesamtgefüge der übrigen Bauleistungen störungsfrei einpasse. Dieserhalb habe der Bauträger entsprechende Überprüfungen vorzunehmen und gegebenenfalls planerische Anweisungen zu erteilen. Dies insbesondere im Bereich der Verbindungs- bzw. Schnittstellen zwischen Grundgewerk (Brennwertkessel) und Sonderwunsch (Fußbodenheizung). Im Ergebnis sei der Bauträger für das störungsfreie Funktionieren beider Bestandteile im Rahmen des Gesamtgewerkes verantwortlich.

Anmerkung: Der Entscheidung ist beizupflichten, zum gleichen Ergebnis wäre das OLG Karlsruhe nach den Grundsätzen einer Verletzung der Prüfungs- und Hinweispflicht des Bauträgers im Falle der arbeitsteiligen Herstellung der Heizungsanlage mit dem Nachunternehmer bzw. mit Blick auf den ausgebliebenen, grundsätzlich geschuldeten funktionalen Werkerfolg gelangt.

Quelle: IBR 2016, 219

gez. Walther Glaser

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