Wie lange ist eine Wohnung eine Neubauwohnung? Wie lange gilt Werkvertragsrecht?

Der Fall: Ein Mehrfamilienhaus wurde 2004 fertigstellt. Eine darin gelegene, vermietete Wohnung wird 2007 verkauft. In dem notariellen Kaufvertrag ist die Klausel beinhaltet, dass der Käufer die Abnahme des Gemeinschaftseigentums (aus dem Jahr 2004) als verbindlich gegen sich gelten lässt und die Verjährungsfrist für Baumängel betreffend das Gemeinschaftseigentum mit dieser Abnahme zu laufen beginnt.

Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Grundsatzentscheidung vom 25.02.2016 klargestellt, dass die zuvor vermietete Wohnung nach der Verkehrsanschauung nicht mehr als neu errichtetes Objekt anzusehen sei und mithin auch nicht mehr unter das Regime des Werkvertragsrechtes falle. Vielmehr finde Kaufvertragsrecht Anwendung. Auf die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes komme es deshalb – konsequenterweise – nicht mehr an.

Gleichwohl gelangte der BGH zur Haftung des Bauträgers, weil dieser die Regelung zur Haftung im Vertrag (teilweise) als Verstoß gegen das AGB-rechtliche Transparenzgebot ansah und damit zu der Einschätzung, der Käufer könne innerhalb von 5 Jahren ab Übergabe bzw. Abnahme Beseitigung eines Sachmangels (Nacherfüllung) durch den Verkäufer verlangen.

Anmerkung: Die Entscheidung ist inhaltlich zu begrüßen, indem der BGH zeitliche und sachliche Kriterien für eine Abgrenzung der Geltung von Werkvertrags- bzw. Kaufvertragsrecht aufgezeigt hat. Gleichwohl ist diese Entscheidung als Einzelfalljudikat zu betrachten und nicht auf alle vergleichbaren Fälle schrankenlos zu übertragen.

Anzumerken ist auch, dass bei Sachverhalten, in denen eine Wohnung nicht mehr als „neu“ im Sinne von § 309 Nr. 8 b) ff. BGB anzusehen ist eine Haftung für Sachmängel möglicherweise gänzlich ausgeschlossen werden kann. Spannend bleibt auch die Frage inwieweit für die Frage „alt/neu“ (auch im Sinne des § 309 Nr. 8 b) ff. BGB zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum differenziert werden muss.

Walther Glaser
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Quelle: IBR, 288

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