Notgeschäftsführung im Wohnungseigentum nur zur Abwendung unmittelbarer Schäden am Gemeinschaftseigentum

Wie der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung nochmals klarstellt (BGH, Urteil vom 25. September 2015 – V ZR 246/14), besteht ein Recht des einzelnen Wohnungseigentümers zur so genannten Notgeschäftsführung § 21 Abs. 2 WEG nur dann, wenn sofortiges Handeln zur Abwendung unmittelbarer Schäden am Gemeinschaftseigentum zwingend erforderlich ist und auch dann nur zu Maßnahmen, welche die Gefahrenlage beseitigen, nicht jedoch zur Vornahme oder Beauftragung von Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen (BGH, Urteil vom 18. Februar 2011 – V ZR 197/10, NJW-RR 2011, 1093 Rn. 27). Kann hingegen der Verwalter informiert oder eine Eigentümerversammlung einberufen werden, und sei es auch eine außerordentliche, besteht kein Recht zu Notgeschäftsführung (BGH, Urteil
vom 10. April 2003 – IX ZR 106/02, BGHZ 154, 387, 392 f.; OLG Hamburg, OLGR 2007, 717, 718; OLG Hamm, ZWE 2009, 369, 372; Merle in Bärmann, WEG, 1 3. Aufl., § 21 Rn. 10).

Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie – sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit – durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft).

Bei Fragen zum WEG-Recht können Sie sich in Ravensburg an Rechtsanwalt Dr. Mattes, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht wenden

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