Erwerb eines Altbaus: Werk- oder Kaufvertragsrecht anwendbar?

Die Fragestellung, ob beim Erwerb eines (sanierten) Altbaus Werk- oder Kaufvertragsrecht (oder beides) anzuwenden ist, beschäftigt die Rechtsprechung seit vielen Jahren.

In einer neueren Entscheidung des OLG Düsseldorf (Urt. v. 05.05.2015 – 25 U 92/14) hat das Obergericht festgestellt, dass sich Gewährleistungsansprüche bei Veräußerung eines mit Mängeln behafteten Altbaus auch dann nach Werkvertragsrecht richten, wenn der Veräußerer vertraglich Bauleistungen übernommen hat, die nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten nicht vergleichbar sind. Voraussetzung sei allerdings, dass die Mängel den vom Veräußerer erbrachten Bauleistungen anhaften. Auch in einem solchen Fall ist ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung in einem notariellen Individualvertrag (gem. § 242 BGB) unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneiden Rechtsfolgen geschieht. Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte die Zahlung eines Vorschusses für die Beseitigung von Mängeln, die an (neu errichteten) Balkonen entstanden war. Dies deshalb, weil eine Feuerverzinkung oder ein vergleichbarer Schutz für die Innenseite der Hohlraumstützen fehlte. Der Bauträger berief sich auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss.

Dies ohne Erfolg denn – so das OLG Düsseldorf – der Bauträger hatte sich zur Errichtung einer neuen Balkonanlage verpflichtet. Dabei war es aus Sicht des Obergerichtes rechtlich irrelevant, ob der Bauträger die Arbeiten bereits vor Vertragsschluss ausgeführt hatte. Die Besonderheit des Falles war, dass die im Exposee enthaltene Baubeschreibung eigentlich hätte mitbeurkundet werden müssen. Dieser Formmangel wurde aber durch die zwischenzeitliche Eintragung der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch geheilt.

Die Entscheidung des OLG Düsseldorf liegt auf der Linie der aktuellen BGH-Entscheidungen. Danach ist, soweit die versprochenen Arbeiten nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, dieser Bauerrichtungsteil des Vertrages dem Werkvertragsrecht unterworfen. Dies unabhängig davon, ob die Neubau- oder Altbausubstanz betroffen ist.

Ein „Gewährleistungsausschluss“ nach § 309 Nr. 8 lit. b) BGB ist dann nicht möglich; jedenfalls nicht in toto.

Walther Glaser
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Quelle: IBR 2015 S. 604

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