Notarielle Amtspflichten bei freiwilligen Grundstücksversteigerungen

Mit einer Schrittmacherentscheidung vom 24.11.2014 hat der Bundesgerichtshof (BGH) der bisherigen notariellen Praxis sog. „bestätigender Kaufverträge“ i. R. sog. unechten freiwilligen Versteigerungen ein Ende bereitet.
Der Entscheidung zugrunde liegt die Anfrage eines Notars bei seiner Dienstaufsichtsbehörde. Dieser hatte wegen rechtlicher Bedenken eine Bestätigung gefordert, dass er berechtigt ist, weiterhin (gemäß der bisherigen Praxis) die Beurkundung von Kaufverträgen im Anschluss an derartige freiwillige Grundstücksversteigerungen vorzunehmen, ohne dass zuvor gemäß § 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 BeurkG den Entwurf seiner Urkunde den Urkundsbeteiligten zuzuleiten und ohne die Regelwartefrist von zwei Wochen vor der Beurkundung einzuhalten.
Der BGH argumentierte überzeugend, dass die zweiwöchige Wartefrist bei der Beurkundung von Grundstücksgeschäften mit Verbrauchern für diese den unabdingbaren Übereilungs- und Überlegungsschutz sicherstellen soll. Diese Frist beginne deshalb nur zu laufen, wenn dem Verbrauchen ein die individualisierenden Vertragsdaten entsprechend enthaltener Entwurf durch den Notar selbst übersandt wurde. Die in der Gesetzesbegründung genannte Ausnahme für „freiwillige Grundstücksversteigerungen“ betreffe – so der BGH – nur Versteigerungen, bei denen der beurkundende Notar seine Beratungs- und Belehrungspflicht bereits während des in seiner Amtszeit stattfindenden Versteigerungsverfahren selbst erfüllt hat. Dem gegenüber handelte es sich beim unechten Versteigerungsverfahren letztlich um ein Käuferauswahlverfahren, dem ein gewöhnlicher (Verbraucher-) Grundstückskaufvertrag nachfolgt.
Die Entscheidung ist zu begrüßen. Dies gerade auch weil der BGH auch klargestellt hat, dass der Notar seine Amtspflicht zur Beratung im Vorfeld der Beurkundung nicht durch Übersendung eines Leerformulares erfüllen kann. Der Entwurf muss vielmehr alle für den Verbraucher wichtigen Daten (Grundbuchstand, Kaufpreis, Abwicklung der Zahlung usw.) enthalten.

Walther Glaser
Rechtsanwalt
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