keine Zahlungspflicht des Mieters mehr für Schönheitsreparaturen am Mietende?

Der Bundesgerichtshof hat mit weiteren Urteilen seine in den letzten Jahren geänderte Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen weiter fortentwickelt und die Maßstäbe an wirksame Klauseln weiter verschärft. Vermieter stellt dies vor das Problem, dass nun auch die über Jahre hinweg gültigen so genannten Quotenabgeltungsklausel in Formularverträgen fortan unwirksam sein dürften.

Hintergrund ist, dass die laufenden Schönheitsreparaturen während dem Mietverhältnis grundsätzlich der Vermieter zu übernehmen hat – also auch zum Ende des Mietverhältnisses. Unstreitig gibt es aber die Möglichkeit durch Vertragsklauseln diese Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter umzulegen. Allerdings hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an solche Klauseln mit seinen letzten Urteilen noch einmal verschärft.

So hat der Bundesgerichtshof seine frühere Rechtsprechung, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn an die Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen – also einem Formularvertrag – auf den Mieter übertragen werden können aufgegeben (VIII ZR 185/14). Allerdings muss grundsätzlich der Mieter den Umstand, dass die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert war, beweisen (III ZR 242/13).
Und auch den meisten Quotenabgeltungsklausel hat der BGH mit seiner aktuellen Entscheidung (VIII ZR 242/13 und Hinweisbeschluss VIII ZR 352/12) wohl endgültig den Gar ausgemacht. Denn jedenfalls solche Klauseln benachteiligen den Mieter unangemessen und sind deshalb unwirksam gemäß § 307 BGB, wenn der Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für den Mieter nicht bereits bei Abschluss des Mietvertrags klar und verständlich ist, welche finanzielle Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommen. Dies unabhängig, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

Was also bleibt noch für den Vermieter?

Grundsätzlich bleibt der BGH dabei, dass ein Vermieter seinem Mieter dazu verpflichten kann die auf die eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen vorzunehmen. Belastet werden darf der Mieter hingegen nicht mit Gebrauchsspuren, die möglicherweise schon vom Vormieter stammen also einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum umfassen. Bei vielen derzeit bestehenden Klauseln in Mietverträgen muss man also kritisch fragen, ob bei einer Auslegung der Klausel unter Umständen Mieter auch verpflichtet sein könnten, Schönheitsreparaturen für notwendige Renovierungen vorzunehmen, die vor Beginn seiner Vertragszeit entstanden sind. Steht also z.B. im Mietvertrag ausdrücklich drin, dass die Wohnung unrenoviert übernommen worden ist, so dürfte jede pauschale Quotenabgeltungsklausel bei Ende der Mietzeit unwirksam sein.


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Rechtsanwalt Dr. Boris Mattes

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