Schadensersatz, wenn Eigentümer sofort notwendige Maßnahmen ablehnen oder untätig bleiben

Nun ist die Bombe also geplatzt:

Wohnungseigentümer haben einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn sofort notwendige Maßnahmen zur Abwehr von Schäden an ihrem Sondereigentum nicht beseitigt werden; soweit so gut.

Der Bundesgerichtshof hat aber ebenfalls entschieden, dass diese Pflicht zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband trifft, sondern ausschließlich all die Eigentümer, die gegen die Maßnahme gestimmt oder sich enthalten haben oder schuldhaft untätig geblieben sind (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14).

Bekannterweise hatte die Ursache für die Feuchtigkeitsschäden im konkreten Fall, den der Bundesgerichtshof zu entscheiden hatte, der Rechtsvorgänger der Klägerin selbst gesetzt durch Planungsfehler Unterricht Baumängel verursacht, die das Gemeinschaftseigentum betrafen.

Die zwingende Pflicht zum Handeln ergab sich im vorliegenden Fall dadurch, dass aufgrund der Feuchtigkeitsschäden die Wohnung seit geraumer Zeit nicht bewohnbar war, und ohne Sanierung sich hieran nichts ändert., Daran, dass immense Kosten für die Sanierung entstehen, ließ der BGH den Anspruch nicht scheitern:

Entspricht nur die sofortige Vornahme der zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum (ebenso BayObLG, WuM 1996, 239 f.; NZM 2002, 531, 532; LG Hamburg, ZWE 2014, 129, 131; Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 243).

Nicht offen steht den Wohnungseigentümern ebenfalls die Möglichkeit der Kostenverteilung auf der Grundlage von § 16 Abs. 4 WEG, weil für die Kostenverteilung allein § 16 Abs. 2 WEG maßgeblich ist. Denn die Mängel betrafen im konkreten Fall den Keller und die Fundamente im Bereich des Gemeinschaftseigentums und damit konstruktive Teile des Hauses.

Es besteht deshalb ein Anspruch auf Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen.

Die Verpflichtung  zum Ersatz von bereits eingetretenen und künftigen Schäden wegen der verzögerten Sanierung ergibt sich aus § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB, § 21 Abs. 4 WEG.

Für die durch eine unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassung entstehenden Schäden können nach Auffassung des BGH nur die Wohnungseigentümer selbst ersatzpflichtig sein, und zwar diejenigen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

Meiner Ansicht nach dürfte dies für Hausverwalter das ohne Risiko, sofern sie bei massiven Schäden nicht sofort tätig werden, selbst schadensersatzpflichtig zu werden.

Haben auch Sie Fragen zum Wohnungseigentumsrecht, können Sie in unserer Kanzlei in Ravensburg Rechtsanwalt Dr. Mattes, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, gerne kontaktieren.

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