Wohnungseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum

Eine für das Wohnungseigentum recht interessante Entscheidung hat der BGH kürzlich zu treffen (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013 – V ZR 212/12). Denn es ging um die viel diskutierte Frage, ob die Wohnungseingangstüren zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum gehören. Die Karlsruher Richter haben sich dabei klar für Letzteres – also das Gemeinschaftseigentum – entschieden. Begründet wird dies wie folgt:

Unabhängig davon, ob Wohnungseingangstüren innerhalb des Gebäudes oder an dessen Außenseite gelegen sind, sind sie gemäß § 5 Abs. 1 WEG zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet. Wohnungseingangstüren, die das Sondereigentum von dem Treppenhaus oder wie hier einem Laubengang trennen, gehören nicht, wie es § 5 Abs. 1 WEG voraussetzt, zu den im Sondereigentum stehenden Räumen.

Denn Wohnungseingangstüren stehen räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum. Erst durch ihre Einfügung wird die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt, die vorliegen soll, damit Sondereigentum entstehen kann (§ 3 Abs. 2 Satz 1, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Sie dienen stets der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum. Gehören sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum, steht die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum.

Wie der BGH an dieser Stelle nochmals klarstellt, ändert sich an dieser Beurteilung nichts, wenn z.B. in der Teilungserklärung die Wohnungseingangstüren als Sondereigentum bezeichnet wären.

Wohnungseingangstüren gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes (§ 94 Abs. 2 BGB; MünchKomm-BGB/Stresemann, 6. Aufl., § 94 Rn. 23). Enthält die Teilungserklärung eine Aufzählung der zum Sondereigentum gehörenden Bestandteile des Gebäudes, hat dies nur deklaratorischen Charakter; welche wesentlichen Gebäudebestandteile im Sondereigentum stehen, bestimmt sich allein nach den gesetzlichen Regelungen in § 5 Abs. 1 bis 3 WEG (Senat, Urteil vom 26. Oktober 2012 V ZR 57/12, aaO, Rn. 11). Davon zu trennen ist die Frage, ob die Wohnungseigentümer die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. zur Tragung der damit verbundenen Kosten abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG einzelnen Sondereigentümern auferlegen können (dazu Senat, Urteil vom 2. März 2012 V ZR 174/11, NJW 2012, 1722 Rn. 7 f.).

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