Schadensersatz auch ohne wirksame Kündigung

In einem aktuellen Fall hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden, ob die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Mängeln nur möglich ist, wenn eine zuvor erfolgte Kündigung formell wirksam war?

Gekündigt hatten die Mieter nachdem diese erfolglos dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung von Schimmel gesetzt hatten. Klagweise forderten die Mieter nun vom ehemaligen Vermieter den Differenzbetrag zwischen der neuen Wohnungsmiete und der alten für insgesamt 3 Jahre, die Kosten eines außergerichtlichen Sachverständigengutachtens bezüglich der Ursache des Schimmels sowie die Kosten des eigenen Rechtsanwalts.

Problematisch war in diesem Fall allein, ob die Kündigung wirksam war, weil dieser keine Vollmacht beilag. Mit der Frage, ob die Mängel bauartbedingt waren und eine Gesundheitsgefährdung der Mieter vorlag, musste der BGH sich nicht befassen, sondern konnte dies aufgrund des Verfahrenslaufs als zutreffend unterstellen.

Im Ergebnis stellt der BGH klar, dass Schadensersatzansprüche der Mieter nicht von der Wirksamkeit einer Kündigung abhängig sind. Allein maßgebend ist, ob die Kündigung auf einem sachlichen Grund beruht, unerheblich hingegen, ob sie formwirksam war. Denn die den Schadensersatzanspruch des Mieters begründenden Norm § 536a Abs. 1 BGB verlangt dem Wortlaut nach gerade keine Kündigung als Voraussetzung. Für den Schadensersatzanspruch genügt das sachliche Vorliegen eines Mangels oder ein Verzug bei der Mängelbeseitigung unter ein dadurch kausal verursachter Schaden.

Leitsatz des BGH:
Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten (Fortführung des Senatsurteils vom 13. Juni 2007 – VIII ZR 281/06, WuM 2007, 570).

BGH, Urteil vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 191/

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