Ehewohung auch während der Trennung

Schließen Vermieter und Mieter miteinander über eine Wohnung einen Mietvertrag, so muss der Vermieter – mit wenigen Ausnahmen und mangels ausdrücklicher Regelung im Vertrag – es nicht dulden, wenn ein ihm unbekannter Dritter sich auch dauerhaft in der Wohnung aufhält. Dem Vermieter hilft insoweit die Regelung des § 540 BGB:

§ 540 BGB, Gebrauchsüberlassung an Dritte
(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
(2) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

Dritter im Sinne von § 540 BGB ist zunächst einmal jede Person, die nicht Partei des Mietvertrages ist, dort also als „Mieter“ bezeichnet wurde. Grundsätzlich ausgenommen sind nach herrschender Meinung die Familie des Mieters (BGHZ 157, 1, 5 = FamRZ 2004, 91, 92), § 540 BGB ist auf diesen Personenkreis also nicht anwendbar.

Auch seinen Ehegatten kann der Mieter immer und ungefragt aufnehmen. Der Schutz reicht dabei trotz § 540 BGB selbst dann noch, wenn der Ehegatte, der allein Mietvertragspartei ist, anlässlich der Trennung der Ehegatten aus der Wohnung auszieht und diese dem anderen Ehegatten, der nicht Mietvertragspartei ist, (zunächst) allein überlässt.

Juristisch betrachtet ist nämlich allein die Frage maßgeblich, ob es sich bei der Wohnung nach wie vor um eine Ehewohnung handelt. Solange dies der Fall ist, ist der in der Wohnung verbliebene Ehegatte kein Dritter im Sinne der §§ 540, 553 BGB.

Erst wenn der (allein-)mietende Ehegatte die Wohnung endgültig aufgibt und diese deshalb ihren Charakter als Ehewohnung verliert, kann der verbleibende Ehegatte zum Dritten im Sinne von § 540 BGB werden (BGH, Urteil vom 12. Juni 2013 – XII ZR 143/11).

Um zu vermeiden, dass eine vertragswidrige Überlassung der Wohnung an einen Dritten vorliegt, muss dem Vermieter mitgeteilt werden, dass der mietende Ehegatten ausgezogen ist und die andere gerne in der Wohnung verbleiben möchte. Mit dieser Mitteilung tritt der verbleibende Ehegatte gemäß § 1568 a Abs. 3 Nr. 1 BGB anstelle des ursprünglich anmietenden in den Mietvertrag ein.

Dem Vermieter steht allerdings unter Umständen innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung des Mieterwechsels ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 1568 a Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 563 Abs. 4 BGB zu, weshalb er das Mietverhältnis außerordentlich kündigen kann, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

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