1 Monatsmiete und 1 Monat Verzug = ordentliche Kündigung

Für die fristlose Kündigung eines Mieters bei Zahlungsverzug gibt es im Gesetz klare Regelungen, die soweit erforderlich, durch die Rechtsprechung des BGH konkretisiert wurden.

So ist der Zahlungsverzug für zwei aufeinander folgende Termine mit mindestens einer Monatsmiete als Grund für eine außerordentliche, fristlose Kündigung ebenso anerkannt, wie die außerordentliche Kündigung, wenn der Mieter über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag in Verzug ist, der mindestens zwei Monatsmieten erreicht.

Offen war aber bislang, ab welcher Höhe der Rückstände und Verzugsdauer eine ordentliche Kündigung möglich ist? Diese ist besonders deshalb für den Vermieter interessant, weil der Mieter bei der ordentlichen Kündigung nicht die Möglichkeit hat durch einen vollständigen Ausgleich aller Rückstände bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit die Wirksamkeit der Kündigung entfallen zu lassen, § 569 Abs. 3Nr. 3 BGB. Diese Möglichkeit besteht ausdrücklich nur für die außerordentliche Kündigung, wie der BGH in derselben Entscheidung klarstellte (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12), zu der auch der nachfolgende Leitsatz erging:

„Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.“

Im Ergebnis bedeutet das für Vermieter: ist der Mieter mit einer Miete länger als einen Monat in Verzug, ist die ordentliche Kündigung möglich. Übersteigt die Höhe zwei Monatsmieten oder ist der Mieter zwei Monate in Folge in Verzug, ist auch die außerordentliche Kündigung möglich.

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