Abweichung von der Baugenehmigung: Bauträger haftet noch bis 30 Jahre nach Abnahme

In einer aktuellen Entscheidung des OLG Köln vom 20.09.2012 hat das Obergericht entschieden, dass ein Bauträger/Bauunternehmer bis zu 30 Jahre für wissentliche Abweichungen von der Baugenehmigung haftet und damit die vorhandene BGH-Rechtsprechung bestätigt (OLG Köln, IBR 2013, S. 151).

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Bauträger errichtete im Jahr 1984 eine Wohnanlage. Abstellräume der Wohnung des Klägers wurden abweichend von den genehmigten Plänen den Wohnungen zugewiesen, was dazu führte, dass die Dachgeschossräume nicht über den geforderten zweiten Rettungsweg verfügten. Diese Abweichung wurde erst im Jahr 2008 im Rahmen einer Brandschau festgestellt. Der Bauträger wurde in dem folgenden Prozess auf die Kosten für die erforderlichen Umbaumaßnahmen in Anspruch genommen. Dieser wandte Verjährung ein.

Dies zu Unrecht. Denn wie das OLG Köln in der zitierten Entscheidung feststellte, stand dem Eigentümer ein Schadenersatzanspruch aufgrund der Verletzung von zwingenden Bestimmungen der Landesbauordnung zu. Bei der entsprechenden Bestimmung (§ 62 BauO-NW 1970) handelte es sich nach der Auffassung des Gerichts um eine sog. Schutznorm i. S. v. § 823 Abs. 2 BGB. Für deliktische Schadenersatzansprüche gelte dann die kenntnisabhängige Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 852 BGB a. F.), die zum Zeitpunkt des Außerkrafttretens der Norm (31.12.2001) noch nicht begonnen habe, da der Eigentümer von der unerlaubten Handlung des Bauträgers erst durch die Brandschau im Jahr 2008 Kenntnis erlangte. Für den Zeitraum danach bestimmt sich der Fristbeginn ausschließlich nach neuem Recht (EGBGB Art. 229, § 6 Abs. 1 S. 2). Fristbeginn für die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB) war deshalb der Schluss des Jahres, in dem der Eigentümer Kenntnis erlangt hatte (§ 199 Abs. 1 BGB), somit der 31.12.2008. Die kenntnisunabhängige Verjährungsfrist von 10 Jahren (§ 199 Abs. 3 BGB) war erst ab dem 01.01.2002 zu berechnen (EGBGB Art. 229, § 6 Abs. 4 S. 2) und endete mit Ablauf des 31.12.2011. Mit der im Jahr 2011 eingereichten und zugestellten Klage war die Verjährung daher gehemmt.

Die Entscheidung bestätigt die konsistente Rechtsprechung des BGH, wonach für deliktische Ansprüche, die in Anspruchskonkurrenz zu Gewährleistungsansprüchen stehen können, die kenntnisabhängige Verjährungsfrist von 3 Jahren greift. Dies gilt jedenfalls dann, wenn es sich – wie hier – um wissentliche Abweichungen von der Baugenehmigung handelt.

Quellen: IBR 2013, S. 151

Dieser Beitrag wurde unter Allgemein, Baurecht veröffentlicht. Setze ein Lesezeichen auf den Permalink.

Kommentare sind geschlossen.