Heizkosten müssen immer nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden

Wie genau müssen die Heizkosten vom Vermieter abgerechnet werden?

Mit dieser Frage beschäftigte sich der Bundesgerichtshof (BGH) Anfang dieses Jahres (Urteil vom 1. Februar 2012, Az.: VIII ZR 156/11).

In früheren Senatsurteilen (Senatsurteile vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Rn. 15 ff; VIII ZR 49/07, NJW 2008, 1300 Rn. 18 ff.) hatte der BGH bereits entschieden, „dass der Vermieter grundsätzlich auch verbrauchsabhängige “kalte” Betriebskosten nach dem Abflussprinzip (= Umlage der Kosten, mit denen der Vermieter selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird) abrechnen darf, weil die §§ 556 ff. BGB den Vermieter nicht auf eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (= Umlage der Kosten, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallen sind) beschränken.“

Wie die Heizkosten abzurechnen sind, wurde jedoch vom BGH noch nicht ausdrücklich entschieden.

In dem nun in Karlsruhe entschiedenen Fall beruhten die Heizkostenabrechnungen auf dem sogenannten Abflussprinzip, weil der Vermieter schlicht die an den Versorger im jeweiligen – vom Kalenderjahr abweichenden – Heizzeitraum tatsächlich von ihm bezahlten Gaskosten in Ansatz gebracht worden waren.

Der BGH stellte dabei klar, dass die Abrechnungen zwar formell ordnungsgemäß erteilt, jedoch hinsichtlich der ausgewiesenen Heizkosten inhaltlich unrichtig waren, „da die abgerechneten Heizkosten entgegen § 7 Abs. 2 HeizkostenV nicht auf der Grundlage der Kosten des im jeweiligen Abrechnungszeitraums verbrauchten Brennstoffs, sondern nach den im betreffenden Kalenderjahr von der Klägerin an den Gasversorger geleisteten Zahlungen ermittelt wurden.“ Zur Begründung führt der BGH weiter aus:

„Im Gegensatz zu den verbrauchsabhängigen “kalten” Betriebskosten gibt es hinsichtlich der Heizkosten eine gesetzliche Regelung, die den Vermieter verpflichtet, diese Kosten nach dem im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff abzurechnen. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbeson-dere “die Kosten der verbrauchten Brennstoffe”. Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können. Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 10. Aufl., § 6 HeizkostenV, Rn. 21; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 326; aA Schmid, DWW 2008, 162, 163).“

Zudem stellte der BGH klar, dass auch eine Kürzung der Heizkosten gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV nicht geeignet ist, diesen inhaltlichen Abrechnungsmangel auszugleichen.

Das Ergebnis fasste der BGH in seinen beiden Leitsätzen wie folgt zusammen:

a) Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden.

b) Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ausgeglichen werden.

Sollten Sie weitere Fragen zum Mietrecht haben, so steht ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes gerne zur Verfügung.

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