Klares NEIN des BGH zum Farbdiktat im Mietrecht

In einer weiteren Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) erneut mit dem Thema der Wandfarbe bei vermieteten Wohnungen befasst.

Häufig werden Wohnungen bei Mietbeginn mit weißer Wandfarbe an den Mieter übergeben und der Vermieter will auch solch eine Wandfarbe bei Mietvertragsende wieder zurückerhalten. Letzteres ist verständlich, weil auf dem allgemeinen Immobilienmarkt, Wandfarben in weiß bzw. in Pastelltöne eine höhere Akzeptanz haben (und sich schneller ein Nachmieter/Käufer findet), wie wenn die Wände in knalligen Farben gestrichen sind.

Dem Vermieter-Interessen trägt der BGH durchaus Rechnung und lässt Vorschriften, die sich isoliert auf die Farbwahl bei Rückgabe der Mietsache beziehen in der Regel zu.

Problematisch ist allerdings, dass in vielen Standardmietverträgen auch die laufenden Schönheitsreparaturen zumeist auf den Mieter umgelegt werden und so unter Umständen auch während der Mietzeit der Mieter zu einer gewissen Farbwahl verpflichtet sein könnte.

Solchen Klauseln erteilt der BGH im Leitsatz seiner aktuellen Entscheidung vom 22.02.2012 (VIII ZR 205/11) eine klare Absage. Denn

„auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat, so benachteiligt ihn eine Farbwahlklausel nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Bestätigung der Senatsurteile vom 18. Juni 2008, VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008, VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.).“

Dabei lag dem dortigen Einzelfall eine Schönheitsreparaturen Klausel zugrunde, wie sie sich in vielen Formularverträgen findet:

“Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit – handwerksgerecht – ausgeführt werden. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten.”

Deutlich urteilte der BGH die Unwirksamkeit der Klausel aus, denn diese gibt dem Mieter auch während der Mietzeit einen ausschließlich weißen Anstrich vor.

Doch für Vermieter besonders schmerzhaft ist, dass nicht nur die Klausel unwirksam ist und deshalb der Mieter nicht renovieren muss. Nein, im konkreten Fall hatte der Mieter – in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel – bereits renoviert und verlangt noch diese Kosten vom Vermieter zurück. Dabei muss man wissen, dass solch ein Wertersatz für (teilweise) durchgeführte Schönheitsreparaturen durchaus möglich ist.

Haben Sie Fragen zum Mietrecht oder Pachtrecht? In unserer Kanzlei steht Ihnen hierfür Rechtsanwalt Dr. Boris Mattes zur Verfügung.

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