Nebenkostenabrechnung: im Einzelfall auch über mehr als ein Jahr möglich

Nebenkostenabrechnungen (auch Betriebskostenabrechnungen genannt) sind im Mietrecht nicht selten der Ausgangspunkt für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Letzterer möchte gerne das Geld von seinem Mieter wieder haben, das er in der Regel bereits verauslagt hat. Der Mieter wiederum kalkuliert häufig die monatlichen Vorauszahlungen als kostendeckend ein und wird von bisweilen hohen Nachzahlungen nach der Abrechnung überrascht.

Die gesetzlichen Regelungen zur Nebenkostenabrechnung finden sich u. a. in § 556 BGB. So hat gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB der Vermieter über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Abs. 4 derselben Vorschrift normiert zudem, dass eine hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist.

Was aber ist, wenn sich Vermieter und Mieter übereinstimmend auf eine längere Abrechnungsperiode einigen?

Diese Frage war in der Rechtsprechung der Instanzgericht bislang stark umstritten und auch die Literatur war sich nicht einig.

Solch einen Fall hatte nun der BGH zu entscheiden (Urteil vom 27. Juli 2011, Az.: VIII ZR 316/10). Dabei stellte der Bundesgerichtshof klar, dass § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegensteht.

Kern des Rechtsstreits war das Problem, dass bislang die Abrechnung nicht das Kalenderjahr umfasste; so etwas ist häufig der Fall, wenn der Mieter im laufenden Jahr einzieht. Mit seiner o. g. Entscheidung stellte der BGH klar, dass nicht jede Vereinbarung über einen längeren Abrechnungszeitraum gegen § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB zum Nachteil des Mieters verstößt.

Für Vermieter ist deshalb wichtig zu wissen, dass eine einzelfallbezogene Verständigung der Mietvertragsparteien über eine Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode jedenfalls dann zulässig sein kann, wenn diese Verlängerung den Interessen beider Mietvertragsparteien entspricht.

Rechtsanwalt Mattes, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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